日前，由中国商业精英联盟CBTE、盘基集团主办的2013年中国商业精英CBTE新春论坛博饼年会在中国上海豫园城隍庙旁耕月人茶会馆隆重召开。

    本次论坛总结2012展望2013，围绕当下商业地产行业及商业经济领域的热点与焦点展开热烈的交流与互动，论坛现场，新浪商业地产也就行业基金模式、商 业地产与电商大战、商业地产散售等问题，采访同昌盛业高级董事华东区总经理陈焯宾先生进行了独家专访。以下为本次访谈实录。

　　新浪商业地产：做为服务机构，并不像一个商场百货那样给人特别具体直观的印象，所以首先请陈总拿一个您服务过的代表项目来介绍说明下同昌盛业的业务目标及服务特色。

　　同昌盛业 陈焯宾：同昌盛业是一个北京公司，在上海成立华东分公司只有一年多的时间，目前手上的项目大部分都在运作中，或者是在策划定位，或是在施工阶段，所以如果说我操作的项目，就拿我之前的上海8号桥为例。它是一个厂房改造的创业园区，里面的团队是来自上海新天地的班底。

　　上海8号桥做为项目来说应该算是比较特殊的类型，并非直接对接零售商业的经营场所，但是整体的项目打造的思考方法是差不多的。首先是要明确项目 的定位，梳理目标消费群；第二点来说就是一个项目做出来要为股东负责，可能很多项目都不是用自己的钱，但我们做任何动作都要考虑到投资回报率等各方面的平 衡；同时作为一个这样的项目来说也要兼顾到社会效益和政府的要求。以上三方面要求都需要考虑。特别是我们做一个这样的园区，需要政策的支持，在建造过程中 也有可能跟周边的社区产生一些矛盾，那么在这几方面的因素之下平衡，做出我们想要的东西，这是在项目打造过程中比较重要的。

　　此外还有一点，可能很多人都觉得一个项目建好，甚至于招商好，那这个项目就可以说是做完了，但是对我们来说才是刚刚生育了一个孩子，接下来抚养 他的任务才是更加重要的。项目如何运营管理，怎么样去把这个品牌打造好，维持它在市场上的影响力和占有率，还有就是对于租户的蓄客辅助，一些活动策划等， 这些都是我们关注的。在我判断而言，一个项目的运营管理往往占到一半的成功因素。特别是对同昌盛业来说，我们服务很多都是基金或是大型开发商，他们非常关 注项目的长线发展。

　　新浪商业地产：我总结陈总刚讲过的同昌盛业的项目服务原则：一是要考虑项目的投资回报率，同时也要肩负着开 发企业的社会责任感，使项目具有良好的社会效益，接下来就是项目的长期运营，可持续发展问题。这是对于产业园来说，那么我们同昌盛业所服务的项目类型是主 要以这种为主，还是也会接触到零售商业、购物中心等？

　　同昌盛业 陈焯宾：刚才介绍的是我过去几年主要做的工作，那么同昌盛业目前主要服的还是以两种类型为主，第 一类是传统的购物中心及城市综合体，主要是持有型商业的部分，当然也会因为资金的需要，可能会做一些散售的部分，这时我们也会帮业主方做好这方面的规划， 包括散售的比例、价钱、位置等。另一类，我们现在也有两个商旅文的项目在做，商业旅游文化相结合的项目，比较典型的就是上海新天地这种类别的商业步行街， 同时又有比较厚的历史文化底蕴基础的项目。目前我们有一个在宁波的梁祝公园项目，计划打造成休闲商务加产业园项目。另外我们在扬州的瘦西湖边上也在帮当地 政府做一个商业步行街项目，应该在今年年中会落成，对外开放。

　　新浪商业地产：我注意到陈总刚刚的介绍中，会比较多的跟政府打交道，还有涉及到文化开发，这一过程中您觉得比较不好沟通，或者说相互配合不那么顺畅的环节是什么？

　　同昌盛业 陈焯宾：其实打造每个项目都有它的困难之处，刚才说的这种类别的项目主要有两个环节需要把握的。

　　第一，如果是政府类的项目，它可能对于投资回报率的问题不是那么敏感，相应的则需要要求项目的品牌度，社会影响力等方面的考量，这一点可能就在 我们招商过程中，跟商家的考虑因素有些矛盾。因为如果你是一个纯粹的地产开发商，去跟品牌谈条件等，在商言商就比较好谈，像这样你一边在谈钱，另一边更关 注钱以外的问题，在这一过程里我们就起到一个中间调和的作用，怎么样去平衡两边的利益，这是一点。

　　第二点回到我刚才提到的问题，不管开发企业还是政府，他们在后期运营的时候往往都不是特别上心和关注。政府还好一点，他们也希望项目开出来之后 成为城市的名片，有较好的社会效应，但是用的方法又不一定对。举个简单的例子，我曾经做的一个项目，是政府在后期运营的，投资很大，项目也很有规模，结果 在操作的过程中遇到一个问题是：他要求所有的商家关门，觉得人太多了，会产生自然问题、安全性问题等等，很难对公众交待。所以这样的项目，可能跟我们商业 运营的原则不一样。我们希望通过做一些活动来拉动人气，让商家多一些生意，增加项目曝光率等等。但是政府在做这些活动的时候考虑的因素是不同的，他们更多 的是在考虑这个项目本身。因此我们在做运营的时候就会被夹在中间，大家的目标并不一致。

　　这两个环节是我觉得在操作同类别项目过程中比较需要关注的地方。

　　新浪商业地产：需要在初期有一个良好的沟通，大家统一方向，才能够继续合作下去。

　　就像您在说项目运营中反复提到的那样，品牌商家是我们做商业地产不可或缺的一个因素，我们必须去考虑它们。在过去的2012年里，整体的经济形 势不是非常乐观，尤其是国际方面，这样的背景下，很多品牌的开店速度有所减缓，据我所知相当多的品牌都没有完成年初制定的拓展计划。您觉得这种情况会不会 直接影响到我们项目的招商工作？

　　同昌盛业 陈焯宾：整体而言肯定是会有的，但对我们目前操作的项目影响不大。对于这种情况我觉得并不是坏现 象，因为在品牌拓展的时候，他们会感觉到有压力，开店动作会更加小心一点，这样就不会为了扩张而扩张，必须开多少家店，就会比较谨慎地选择是否进驻一个项 目，我觉得这是好的趋势。在过去商业比较蓬勃的两三年里，品牌商有可能闭着眼睛去开店，事实证明还是有一些会开不下去，面临关店调整等等。由此产生的影响 对一个商业项目而言是很负面的。