其次，房价与地价：先有鸡还是先有蛋？有观点称房价和地价就像是先有鸡还是先有蛋的问题，很难分辨，但我不认同。作为满足消费需求的具象化目标，住 房在黄金地段的升值趋势是自然垄断情况下所有因素的共同作用使然。但分析可知：如果是地价决定房价，那么只要控制住中心区的地价，房价就会趋于低稳。但实 际上即使政府强力控制地价，房价也会受市场供需和竞争影响而继续上扬，所以政府严控地价的结果，只能使中间的开发环节取得更多暴利。反过来想，由竞价形成 的下一轮地皮价格导致地价比上一轮房价更贵，看似不合理，但在对自然垄断物公平竞争的前提下，下一轮面粉比上一轮面包卖得贵也是有道理的。若开发商高价拿 地而商品住房价格上不去，只会“砸在自己手里”，这在逻辑上合乎情理。所以从根本上讲，房价是决定地价的，但现实生活中两者的关系直观表现为扑朔迷离的互 动。

最后，保有环节税负对供需双方及平衡状态的影响。有一种观点认为房产税对房价影响不大，这种说法有一定道理，但如讲房产税对房价没有影响，就过于绝 对化了。研究保有环节税负对住房市场供需的影响，首先要考虑保障轨上形成有效供给，让低中收入阶层家庭“住有所居”，然后才能从容分析市场轨上的供需问 题。

从需求方面看，如果自住者对保有环节税负有清醒的预期，在做购房决策时就会更考虑实惠，一般的购房自住者将继续倾向于在好的地段、朝向位置购房，但 会更多选择中小户型。另一类购房者是把买房看成购买商业性的社会保险，这在经济上是有道理的，但房产税的出现会改变一部分长期持有者对空置住房无所谓的态 度，以持有成本形式迫使其出租房屋，从而减少空置率。无论是因房产税导致的小户型倾向还是空置率降低，都是值得肯定和应该追求的积极、正面因素。另一种购 房者作为需求方是大量买进与卖出的炒房者。有观点认为炒房者并不在乎房产税，因为这部分人是获高利的。但其它人行为的改变会影响炒房者，使之收敛，市场总 体氛围会随房产税的推出而趋于沉稳。另外市场上接盘的人有相当大部分是自住，自住者又主要需要中小户型，上述因素会促使供方的开发商顺应市场需求结构变化 而在建设安排上使中小户型增加，土地集约化利用水平上升，同时空置率降低，可用资源在租房市场上更活跃。这样社会中并不需要增加一分钱投入，而会使市场供 给量增加，资源配置更合理。

从供给方面看，使开发商为适应市场需求更好地集约利用土地，提供更多的中小户型，这也是调控应有的正面结果。综合考虑，不动产的价格曲线在不改变基本模样的同时，减少市场泡沫，平缓价格起伏，有利于提高不动产业发展中的健康程度。