2007，观望与理性回归

过去的2007年，在国家宏观调控下，土地政策、税收政策、金融政策不断出台，银行十次提高存款储备金率，六次加息等等，调控效果逐渐显现，自 去年7月深圳楼市成交量大幅下滑，曾经一度高歌猛进的房价也嘎然而止，随后成都、重庆、武汉、长沙、上海、北京等一、二线城市的楼市也不同程度进入低迷状 态。受心理预期的影响，包括常德在内的三线城市大概在2007年11月后，观望气氛渐浓，至此，全国楼市进入观望期。

于是，在这样的背景下，便有了近期地产大腕们的“拐点”之争。作为不动产，房地产的区域性特征十分明显，各地有各地的情况，大腕们和各路媒体关 注的是一二线城市，少有对三线城市的讨论。加上影响房价的因素又很多，因此讨论房价拐不拐，理应有个区域之分。例如在我们看来，深圳二手楼市第四季度成交 量和价格都大幅回落，房价拐点已然显现；中南、西南等二线城市房价只是小幅盘整；而常德楼市则是受全国形势的影响，市场出现短期观望情绪。无论是市场观望 还是房价小幅下挫抑或出现拐点，长远来看，都有利于市场理性回归，从而促进房地产行业健康稳定发展。

 

2008，市场竞争加剧，货币从紧引发开发行业小规模洗牌

政府闲置土地的清理及2007年常德房价持续上涨都将促使大量土地推向市场，开工面积大增，市场供应丰富，各楼盘竞争激烈。预计今年4、5月新增预售房将集中放量。同时，国家银根紧缩，对资金链原本就脆弱的开发商来说更是雪上加霜，合作开发、乃至转让的项目将会时有出现。

由于宏观调控的力度凸显，本年度，常德楼市的竞争加剧将为消费者带来更多的选择机会，因此，理性购房、购房决策期加长将成为主要的发展态势。

 

外来资本加大，本土发展商提速

常德作为湘西北的门户，区域性的中心城市，城市发展空间很大；常德楼市又相对健康稳定。这次一线城市房价的大幅波动，极可能促使外来资金加快进入三线城市。

 常德的开发企业主要以本土企业为主，外来的企业不多。经过十年的市场洗礼，已经造就了一批行业佼佼者。例如国企的代表中房地产，民营企业有中德地产、金健置业等。

    从中国城市化发展进程来看，全国性的品牌开发商即将或已经开始进入三线城市，全国几百上千个三线城市将成为房地产开发的主战场。无论是资本实力、资源整合能力还是人力资源等都不能和品牌开发商相提并论的本土企业将如何应对？

从目前的市场表现看，提速与提质成为市场的主流，各大开发商均在提高楼盘的开盘速度与开发品质，以期在未来的竞争中，能够站稳脚跟。

 

中小套型结合常德实际，加大供应

自2007年下半年开始，新开工项目的中小套型（90平方米以下）面积比例加大，但是，由于常德房地产市场的主力户型仍然为100——120㎡的三居，因此，中小套型房源的加大供应必须解决好两个问题：

其一是对于市场消费特点而言，90平米以下户型的消费引导，必须加强，而同时针对常德市场仍然偏爱中大户型的特点，市场的供应量就应当进行合理的调控制；

其二是搞好产品研发，90平注做精致三房，在成熟房地产市场，倍受推崇，而常德市商品房的研发水平，在这方面是相当缺失的，空间利用的不合理，导致了房型不受认可，因此，产品研发的“内功”修炼将成为楼市重点。

 

市场竞争加剧，促使开发商转变开发观念

长久以来，常德大部分开发商都是重建筑施工，轻产品设计。投入大量精力取得一块不错的土地后，画好施工图，然后开工，然后请一个能口沫横飞的销 售公司收钱。这样的开发观念和思路将在激烈的市场竞争下遭遇挫败。在楼盘品质不断提高的常德市场，越来越多的开发商将转变观念，更加注重：取得土地前的投 资分析；规划设计前的市场调研、项目定位；施工前的总平、单体调整建议；销售和售后环节的全过程服务等等。如此，开发商将开发出更多真正符合市场需求的楼 盘，老百姓也将购买到更好的品质住房并在整个购房入住过程中享受愉悦心情。   

 

积极引导，媒体力量促行业健康发展

 常德房地产行业发展比较滞后的是房地产方面的专业媒体。无论是报纸、杂志还是电台、电视台，充斥着大量的楼盘广告和软文，既没有权威的市场报 道，也没有深度的市场调研分析。应该说，房地产行业规范、健康、有序的发展需要有影响力的媒体推动。2008年，常德晚报《大家楼市》的出现或可带来一缕 新意。

 

二手房市场升温，品牌中介公司成为新业态

经过十多年的商品房开发，常德的存量房数量大增，加上房价持续上涨，住房品质不断升级，逐步形成住宅价格和住宅品质 方面的梯度层次，二手房买卖的需求日渐增加。同样，房屋租赁市场也越来越活跃，二手市场进入较好的发展阶段。然而由于一直以来中介公司的市场口碑较差，中 介行业仍将面对诚信、规范方面的严峻挑战。同时，市场消费者也迫切希望品牌中介的诞生。