武汉市汉口以北，黄陂区汉口北有一块土地。5年间，它从一块不毛之地，发展成为专业市场集群地，这与卓尔发展集团有限公司主席阎志紧密相关。

    2011年7月，卓尔发展(02098.HK)在香港联交所挂牌，阎志以91.9亿港元的身价被湖北当地媒体誉为“湖北新首富”。目前其执掌的商业版图涵盖商用物业、港口物流、棉业、金融和文化传媒五大产业，掌舵的公司包括中国基建(00600.HK)和卓尔发展2家H股上市公司。

    然而，卓尔发展暗藏诸多可能存在的风险：土地涉嫌违规、不及时披露重大信息等，被湖北当地圈内人戏称，“地球人都知道的秘密”。

    本报记者通过系列调查发现，卓尔发展旗下的核心资产是汉口北国际商品交易中心（下称汉口北项目），其营收规模占卓尔发展90%以上，“但土 地性质明明是工业用地，却作为产权式商铺销售，”一位接近卓尔发展人士透露，这块工业用地的上盖建筑还能办理分割到户的土地证。卓尔发展2012年业绩快 报显示，汉口北项目每平方米售价为1.21万元，同比上涨34.9%。

    工业用地上的主体

    本报记者采访的诸多业主认为，自己购买的是正常的产权式商铺。对购买的汉口北商铺的土地性质，业主王杰毫不犹豫地说：“是40年的商业用地！”但他将已办理多年的房产证和土地证翻出来查验时，发现土地证上土地用途印着“综合仓储物流”字样，也就是说，其购买的商铺是工业用地。

    目前，这种产权式商铺的销售模式还在汉口北项目的招商中心演绎：如果不被问及土地性质，置业顾问鲜少主动提及。当被问及置业顾问则称：“我 们卖的是跟正常的商铺一样的，土地证可完全分割到户，虽然是工业用地的限制，但土地使用年限比商业用地还多10年，总共有50年。”

    “这种销售方式其实跟产权式商铺的销售形式并无区别，”上述接近卓尔发展人士指出，不知道汉口北土地性质的业主大有人在，包括已办理土地证的部分业主。

    2011年7月13日，卓尔发展在香港交易所上市，其招股说明书上显示，卓尔发展是中国领先的大型消费品专业批发市 场的开发商和运营商，其业务模式则是向消费品供应商、制造商及分销商与主要经营国内消费市场的中小企业租售优质批发商铺单位，作为一站式商务空间解决方 案。“综览整份招股书，如果是一个没到实地的投资客，基本都会认为这是一个商业地产的项目，而非工业地产。”上述接近卓尔发展人士认为。

    其招股书显示，目前，汉口北总占地面积达148.83万平方米，是华中最大的主营消费品批发商场，汉口北项目计划建设成12个独立的批发商 场，待2013年全部建成后，总建筑面积规划达到326.47万平方米，其中包括批发商铺单位达271.15万平方米，配套设施有55.32万平方米。

    在这块工业用地项目上，批发商铺单位面积占总建筑面积83%，这意味着批发商铺单位成为了主体。“工业用地的上盖建筑主体应该是厂房、仓库等，但从这种配比来看，其主体变成了商铺。”上述知情人士指出，在外界看来，其仓储变成了商铺的配套综合，其用地的建筑主体被变相变更。

    据国土资源部《工业项目建设用地控制指标》规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。2010年9月，武汉市出台的《武汉市人民政府关于完善工业用地政策促进工业快速发展的意见》中亦有相同的规定。

    4月10日，卓尔控股分管土地的副总田旭东称，“汉口北项目的商铺是展示平台，实际上，到目前为止，汉口北项目已投入使用、已建成的仓库面 积达到76万平方米，在建的仓库还有134万平方米，汉口北项目的商铺与仓储的配比已达1:2.5。”若按此说法，汉口北项目的商铺并非主体，而应为配套 项目。

    若按田旭东上述说法，全部建成后仓库总面积将达到210万平方米，而其招股说明书中，界定除商铺之外，“配套面积只有55.32万平方米”。但卓尔发展至今未公告相关仓库规划面积更改相关资料。

    未变更的土地性质

    汉口北项目被销售人员“定位”为一个更优于普通产权式商铺销售的业态。出售后的商铺也顺利的办理了房产证和土地证。土地交易网信息显示，卓尔发展通过招拍挂的方式，分批拿到汉口北项目的所有土地，已公开的土地招拍挂信息显示，这些地块的土地性质全部属于工业和仓储用地。

    “一般来说，工业土地鲜少进行土地证的切割，”上述知情人士指出，即便切割，也以成栋或成块的大体量方式切割。一位业主向记者出示的土地证上显示，其于2010年购买的汉口北一家商铺建筑面积仅有32.83平方米。也就是说，这块工业土地被小块单独切割。

    “卓尔发展的汉口北项目土地性质一直是工业和仓储用地。”黄陂区国土规划局土地利用科主任阮诗军指出，黄陂区属于县改区，土地相关的规划审 批等一般需要县以上的人民政府审批，因此，黄陂区土地管理由区一级即可决定。而根据我国土地利用现状分类标准来看，工矿仓用地分为工业用地、采矿用地和仓 储用地，“卓尔发展至今没有申请过变更土地性质。”阮诗军表示，目前尚无相关法规明确规定工业用地土地证不允许小块单独切割，也无明确规定可以切割。

    对于工业用地被单独切割，黄陂区国土规划局内部也曾有过疑问。黄陂区国土规划局土地利用科李红艳介绍，在2010年年底时，当时卓尔发展首 批商户前来办理土地证，此时他们已拿着被切割过的房产证，“当时我们确实觉得奇怪，并向上级主管部门申报过。此后我们查询到《深圳楼宇转让细则》中曾通过 了这种情况，因此，我们也向上呈报了一份类似的管理办法，在2011年上半年就递交上级主管部门，至今这个办法没有批复下来。但一般我们根据地随房走的原 则，对这些项目的土地证予以放行。”