另一主管部门黄陂区房管局分管汉口北的副局长兰天说，“在黄陂区，工业用地的土地证都可以小块切割，包括卓尔发展的汉口北项目。”

    汉口北项目可能还面临更改规划的风险。黄陂区相关部门人士透露，目前，武汉市相关方面已有计划对汉口北区域的规划进行调整，“从去年开始，基本已经停止了汉口北区域的新增工业仓储项目用地的审批。”

    有意思的是，在2011年的招股书的风险提示中称：“若我们未遵守土地出让合同条款，则中国政府或会对我们征收罚款或收回我们的土地。”

    火热的商铺

    承接汉正街转移，汉口北的发展迎来生机。在该区域内，其售价均价公开标价均价已达每平方米1.8万元。

    2009年10月23日，通过旗下武汉汉口北商贸投资有限公司，卓尔控股以楼面价每平米117元的楼面价，竞得汉口北一地块。同日湖北珩生五洲建材股份有限公司、武汉市金马凯旋家具投资有限公司拿下该区域附近其他两块地，楼面价为每平米146元和136元。

    对此，卓尔发展最近发布一份公开信称，汉口北项目土地价格均为所取得土地时当地土地招拍挂的市场价，仍高于工业地价，并参照同期同区域商业服务用地价格挂牌。

    黄陂区国土规划局土地利用科相关负责人称，“到目前为止，汉口北区域的土地全部是工业用地性质，从来没有商业用地。”即在该区域内，至今没有可以参照的商业服务用地。

    不过记者查询到，2009年4月，武湖杰宝投资发展有限公司以每平方米766元的价格，拿到一块距汉口北项目约6公里处的一块商服用地。

    田旭东称，卓尔发展从2008年5月后开始拿地，并以工交仓储用地立项，而黄陂区当时对地价的最低定价为每亩9.6万元，卓尔发展基本都是以高于同类区域其他同业的价格拿地。且卓尔拿到的工业土地为裸地，没有水电气的“三通”，因此开发成本高于普通工业项目。

    汉口北商铺价格节节攀升。记者粗略统计，从2010年年底第一期项目的开盘价每平米不超过5000元，至今已公开的市场报价的均价已涨至每平米1.8万元。而卓尔发展2012年业绩快报显示，汉口北项目每平方米售价为1.21万元，同比上涨34.9%。

    “售后再租”的法律风险

    卓尔发展称为“售后再租”的模式在汉口北项目的营销渠道中存在。

    售后包租的模式来源于产权商铺的兴起。由于商用房产投资相对住宅的投资额较大，为扩大投资群体，加速销售回款，开发商将大面积的物业分割成小单元，并以承诺回租的方式吸引消费者。住建部2001年颁布的《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。这被解读为禁止“售后包租”行为。

    卓尔发展的招股说明书显示，已竣工批发商铺单位中37.1%已售出，包括皮革制品、小家品、酒店产品及用品、服装及棉纺品五类消费品。40.1%待售，而22.8%持做投资物业，

    但在汉口北正在热销的五金机电城的4楼，特设一个单独的招商中心，其工作人员指出，该楼栋的商铺均可以每年7%的回报率返租，包租5年，按 此计算，合同期内，业主的总收益率能达到35%。招商中心有工作人员明确指出，“这是我们以前自己持有的物业，现在我们已经出租出去了，你买了之后就可以 直接收租。”    

    对此，卓尔发展曾在招股书中解释，此前出售的业主参差不齐，造成很多商铺被闲置，但有许多有实际经营需求的商户却很多，因此，卓尔发展承诺从客户手中回租商铺后，再重新招租。

    这种模式被卓尔发展称为售后再租模式。其在招股说明书中指出，因为有彼此独立的合同文书（即买卖合同与租赁合同彼此独立，区别于“售后包租”模式的买卖与租赁在一个合同中），这与住建部明令禁止的“售后包租”行为并不一样。

    但其在招股书中的风险提示中则强调，国家相关法律法规变动，可能导致“售后再租”被界定为“售后包租”或“变相售后包租”行为，被有关部门禁止和处罚，影响公司业务和业绩等。（应采访对象要求，业主王杰为化名）