据报道，在政策“末班车效应”创造了3月的成交天量后，北京新房市场在“国五条”细则落地后的4月明显陷入了低谷，环比降幅超50%；上海和广州也难幸免，前者新房成交量环比下跌四成，后者则下跌近五成。

对此，北京大学国家发展研究院院长、中国经济研究中心主任姚洋撰文称，政府的调控政策不仅不容易生效，而且还会起到适得其反的作用。他认为，要想让房价下跌，最有效的办法是让它先涨上去。政府要做的，是如何避免房价下跌太快以至于影响实体经济。

保持房地产价格的稳定，是中央政府的重要政策目标之一，中央政府为此在过去十年间出台了一系列的房地产调控政策。然而，不可否认的是，这些政策的收 效并不明显，房地产价格非但没有被抑制住，而且上涨明显，北上广等一线城市的房价更是上涨数倍。国家统计局对70个大中城市的监控数据显示总体房价上涨不 明显，主要原因是这些城市的建成区不断向更远的郊区扩散，郊区新建住宅的较低房价压低了城市的总体房价。

姚洋认为，导致我国房价上涨的因素很多，不断出台的调控政策进一步强化了民众对房价上涨的预期，此次“新国五条”的所得税条款更是直接助长了房价的上涨。

根据芝加哥大学的经济学教授，诺贝尔经济学奖获得者卢卡斯提出的“理性预期假说”，公众能够完全预期到政府政策的初衷和效果，并事先采取应对措施， 从而使政府政策失效。公众不是政府政策的被动接受者，而是会积极地做反向推演，揣摩政府政策的用意，并预先做出回应。人们常说的“上有政策、下有对策”就 是其中的回应部分。

而对于中国的房地产市场，公众的推理是：政府之所以不断出台房地产调控政策，是因为政府认为房价还会上涨，既然如此，在政府更严厉政策实施之前抓紧买房就是理性的选择。“新国五条”颁布之后的乱象就是一个很好的证明。

姚洋认为，控制房价的最好办法是增加持有住房的成本，如征收房产税。如果对第二套房征收2%的房产税，按照目前一线城市的房价，一栋150平方米的公寓每年的税负将超过7万元，接近它一年能够挣得的房租，因此将大大降低购房者的投资动机。

他建议政府采取下列步骤稳定市场预期：

第一步，从二线城市开始，三年内取消所有城市的二套和三套房限购措施，降低房贷门槛。本届政府把推动新型城镇化作为一项重大任务，但是，如果不给房 地产业松绑，城镇化就只能停留在纸面上。而且，在新型城镇化过程中，地方政府需要更多的资金，放松对房地产开发的管制有利于取得地方官员对新型城镇化的支 持。

第二步，取消北上广等地对非户籍人口的限购政策。新型城市化的内容之一是实现对不同户籍人口的平等待遇，对非户籍人口的限购显然和这个目标相左的。

第三步，对第一套房以外的住房开征房产税，税率在2%~5%之间，根据住房的套数累进。

第四步，在第一和第二步实施之后，房价会上涨，但第三步实施之后房价会趋于平稳，甚至下跌。政府要做的，可能更是要为房价下跌作准备。如果看到房价下跌过快的迹象，政府可以通过收紧土地供应的方式托市。