由于在“房价赌约”中胜出，任志强再次出尽风头，这回，“任大炮”被网友称为楼市“预言帝”。日前，任志强再次登“鹭”，出席了“2013厦门财富精英活动”，演讲中他谈房价、谈“国五条”、谈房产税，依然不改犀利本色，力求告诉公众一个关于中国房地产的“真相”。

谈房价：2013年会稳中有升

关于房价的打赌，任志强又赢了一次。

最近，英联国际不动产董事长郭建波发微博称，3月中国平均房价同比上涨3.07%，的确属于任志强去年底放言的暴涨。为了不给平安北京添乱，他自贴媒体裸图践约。任志强转发了此微博，并称北京房价涨幅超过10%。

“我第一次说出今年3月房价会涨，就是去年这个时候在厦门说的！”任志强说，他之所以敢说这样的话，也不是随便乱说的。随后，任志强用了众多数据、图表来证明，去年全国的房产投资、资金流动、成交数量，都处于一种压抑的状态，市场购买力从去年下半年开始爆发。

那么，对于今年房地产市场的总体运行趋势，任志强又是怎么看的呢？“宏观经济温和回升将为房地产市场提供支持，城镇化发展战略会有利于扩大市场需 求，而商品房新增供应增长仍可能处于下降，房价总体呈现稳中有升态势”。谈“国五条”：对房地产市场没影响“国五条”是近来的焦点，与以往的调控相比，它 所造成的反响都要大得多。

不过，在任志强个人看来，“& #39;国五条& #39;对房地产市场基本没影响。”他说，纵观整个“国五条”，只有两点新内容，其一就是中央政府发话，把调控与否的 权力下发给地方政府，对于供过于求的城市不必搞一刀切，另外一个新的内容就是地方政府可以约谈房企，价格涨太高就不给预售证。至于20%计税的内容，任志 强称“早在1999年的税法就有提出了，2006年再次重申，东莞实施20%个税5年多了，房价也是照样上涨。”台下有听众提问，这次调控对后续房地产市 场会有什么影响吗？“要真有影响，一线城市最近怎么还是照样儿出好几个地王呢？”任志强笑答。

他还称：“看看这几年房价为什么涨这么快？因为货币超发一定会引发通胀，所以价格涨到不行的时候政府要摁房价。中国超发货币之后，没有看到通胀，是因为政府有一个很高的手段，就是限价。”

谈房产税：一旦开征必会转嫁购房者

当前，社会上也有一些呼声，建议尽快开征房产税，寄望于用征税来降房价。对此观点，任志强忍不住再次放“炮”：“没有历史经验表明，持续征税能抑制 房地产价格增长。不要以为物业税能降房价，那些鼓吹用加税的办法把多余的房子腾到市场上的人，没有比他们更傻的了！”为了证明自己的观点，任志强用了较多 的时间和例子，向公众揭示了“房产税”的前世今生。

他说，按照国际惯例，房产税也称物业税或不动产税，既包括流通环节征收的税负也包括保有环节的税负，因此对房产保有环节征收的只是房产税的一部分。 中国针对流通环节的房产税比重较大，而对保有环节征税较少，因此流通环节房产税是重税，保有环节是轻税。当前国内保有环节房产税只适用于商业办公用房，并 且是无差别征收，因此不存在累进性质，也没有收入再分配作用。而流转环节的税收种类较多，流转环节的房产税还包括交易税、营业税、所得税，针对赠与、继承 的相关税收和房产登记时的印花税等。

以上各类税收加总才是全部的房产税。而当前房产税试点城市的政府征税成本高昂，以重庆为例，其地方政府的税收成本甚至高于税收收益。

谈房地产投资：只要你需要，什么时候都可以买房

信志强，住洋房。在近期的“房价赌约”中胜出后，任志强被网友称为楼市“预言帝”。对此称呼，任志强也毫不客气照单全收。“这十年来我有9次说过房 价会涨，结果每次都涨，但大多数人还是不信，真信我话的那1%、2%，买了也确实都涨了、赚了。”在对话环节，任志强还自己吐槽说，有一个问题他被无数个 人、无数次地提问过，什么时候买房合适？“我就一个回答，只要你需要，什么时候都可以买房。”

“厦门人太有钱了！”任志强昨天不止一次发出这样的感叹。在与听众的互动、对话环节，抛给任志强的好几个问题都是与投资房产有关的，有人问房产投资 的好日子还有几年？还有人问什么样的房子，是最具有投资价值的？回答上述问题时，任志强“预言帝”的本色再次上身。“你什么时候买房，以后的房价都会比现 在高。如果要投资，就随便买，比如在市中心买一个破房，当投资就不要嫌破，不信你就试试。我去年两次重申今年房价要涨，别的城市不敢说，就是在厦门，我才 敢提这个话。你们就别问我了。”

不过，任志强也指出，住宅投资的红利周期，也视城市化的比率而定，城市化比率较低的时候，居民进入城市，住房需求占主导地位；城市化比率较高的时候，商业地产占主导地位。

叶檀：房地产重大结构调整期来临

房地产重大结构调整的窗口期已经到来，随着决定性的不动产信息联网、房产税等政策出台预期明确，大规模的结构调整已经到来。

最直接的变化是，敏感资金逐渐离开房地产市场，刚需接棒房地产市场。投资性需求退潮，必然倒逼房地产价格定价机制从投资品转向消费品。

一季度房地产数据有可能给人虚假的印象，以为爆发式增长可以持续。全国商品房销售额13992亿元，增长61.3%。根据中指院的数据，百城均价连 续10个月上涨至近万元，环比涨幅突破1%，同比连续4个月上涨且涨幅持续扩大。而央行的数据显示，房贷爆发式增长高达7103亿元，占同期各项新增贷款 的27%，较去年新增2436亿元，增幅是去年同期的3倍。

销售的结构已经发生巨大变化，据CRIC统计数据，中档及中低档产品表现抢眼，成为市场的一大亮点。与去年一季度相比，其成交金额市场占有率分别由 29%、21%，提升至36%和25%，成交面积市场占有率则从去年同期的35%、28%，上升至43%及34%。投资需求被限制，房企主动调整，以及城 镇化过程中新进城市人口的需求，成为市场中最抢眼的因素。只有北京等极少数城市，高端住宅仍然受到追捧，富裕人群一次到位的购买力，集中在这些核心城市。

如果刚性需求夯实房地产基础，中国房地产可以实现软着陆，中低收入阶层能够动用的购房资金成为衡量未来房价的基础，有可能购房热情与能力超出我们的 想象。要强调的是，今年一季度尤其是3月份的数据，受到国五条个税政策的扭曲，反映了市场的恐慌性情绪，不能作为正常数据衡量，今年二季度之后的数据能够 反映正常的市场走势。

继续大规模进军房地产市场尤其是住宅地产的投资者，将成为最后所有打压政策的接盘者。

一、二、三线城市出现明显分化。

虽然房地产市场库存量在下降，但城市分化明显，资源集聚城市房地产受刚性支撑，人口与资金逃离的城市，如果房地产过于激进、民间金融杠杆过长，房地产市场已经崩溃，或者存在很大的崩溃风险。

库存量看房地产市场向好。据上海易居房地产研究院4月7日发布的《3月份新建商品住宅库存报告》，截至3月底，20个城市新建商品住宅库存总量为7224万平方米，同比减少6.4%，环比减少1.5%。目前库存量创17个月新低。

值得注意的是，不同的城市房地产市场已经出现分化，截至3月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2640万、2576万和 2008万平方米，同比增长分别为-12.2%、-9.0%和6.9%，环比增长分别为-3.3%、-1.6%和1.1%。一、二线城市库存下滑的趋势明 显，出现了不同程度的同环比下滑态势。20个城市中，下滑最快的4个城市全部为一、二线城市。而三线城市的库存上升力度较2月份略有增加。自2011年 12月份以来，三线城市库存呈现缓慢上升的趋势。

房地产市场热点城市，以往集聚于北上广深等一线城市、杭州温州等市场经济、财富集聚的热土，现在加上了各城市群中的核心城市，如武汉、成都等地。以为中国的城镇化将让地级、县级市出现一轮上涨周期的开发商，将为中国的小城镇支付开发成本，而赢利情况不佳。

从英国的工业化进程看，除了伦敦以外，以贸易带动的沿海城市与重要工业城市，是发展的核心城市，而巴黎与东京则是法国、日本高铁行业的受惠城市。中国同样如此，没有具有全国影响力的支柱产业，没有便捷的轨道交通的小城市，不可能成为城镇化过程中的受惠城市。

房地产企业继续并购整合，有项目的8万家左右项目公司不能说明问题，背后的实体大企业才是重点。

大者愈大、强者愈强的过程在延续。2013年一季度全国TOP10企业市场份额达14.88%，较2012年同期上升0.6个百分点，而TOP20企业相较去年同期，更有1.03个百分点的上升，龙头房企从市场回暖中获益更大。

房地产市场的结构变化如同温水煮青蛙，在锅里的青蛙不急着往外跳，锅外的青蛙羡慕锅里的温度，只有掌握火候的人才知道，总有一些青蛙会成为美餐。