“国五条”地方细则落地超过一个月，本轮楼市调控的效果已经有了初步答案。4月份，全国10大重点城市的交易量出现了一波明显的集体回落。但在经历3月份楼市近乎疯狂的“量价齐升”后，这只能算是正常回调。

现在的问题是，一线城市的楼价处于近乎失控的状态，行政干预直接限价以外似乎没有其他办法。即便如此，2013年仍将是个涨价年，不管有没有房产税，不管有没有新的调控政策，买房都是对的，卖房都是错的。坚定持有物业，在2015年以前都不会有太多风险。

但与此同时，中国房地产市场已经出现衰退风险和政策风险。如果2013年楼价涨得过快，2015年将是“还债年”。今天的中国房地产市场，已经不是 由简单的 供求关系决定的市场。今天的中国楼市充分反映了资本、金融、土地、税收、行政管理等诸多要素的影响。2013年中国国内生产总值预期增长目标为 7 .5%，C PI同比上涨控制目标3.5%，广义货币M2预期增长目标拟定为13%，2013年预计新增人民币贷款规模为8 .5万亿- 9万亿元。 从多方面因素分析，2013年楼价上涨压力巨大，但经济增速减缓背景下的房地产逆增长，注定难以保持持续性。

2013年楼市将跑赢 股市。如果没有进一步的调控政策，类似广州、北京这样的一线城市，正常的地价上涨幅度将超20%，楼价上涨幅度将超15%以上。2013年中国房地产没有 “政策底”。调控和行政干预，将是频发事件。特别是在楼价出现异常波动的情况下，新的调控政策将“不期而至”。

中国房地产市场已经出现了明显的系统性风险。主要表现在六点：

1、地价与房价不匹配。开发商能盈利，是因为迄今为止，大部分在售物业的土地都是历史性用地，而不是近年高价获得的拍卖用地。地价与房价不匹配，楼价有上涨压力，预示着未来几年国内一线城市地价和房价还会出现互动式的恶性上涨。

2、租售比失调。租金是反映真实的消费需求，价格有投资拉动的成分。当前国内一线城市中，住宅类物业年租金回报水平普遍在3%以内，甲极写字楼5%- 6%以内，商业5%以内。这样的回报水平，表明当前绝大部分物业缺乏投资价值，楼市泡沫的存在非常明显。

3、空置率居高不下。姑且不论鄂尔多斯、海南、广东惠东这样的区域，就算在珠三角核心城市的广州，2008年后竣工的住宅物业，空置率超过10%，甲级写字楼空置率超过20%。

4、住宅和非住宅物业结构比例不合理。前几年是住宅比例偏高，占比90%以上。近三年是写字楼和商业物业类出现过度发展。未来几年，国内一线城市有可能出现写字楼物业的大量空置。

5、需求与供应难以平衡，人口与住宅销售面积不匹配。由于土地供应不足，一线城市住宅供应难以放大，将被迫长期采取“限购”等方法来抑制需求。

6、产品区域分布不合理，有效供应不足。主要是中心区供应偏低，产品分布不合理。造成当前市场有很多存货，但普通城市居民又买不到合适房子的局面。