4月初，各地楼市调控“新国五条”细则发布，其中，9个城市直接或间接承认执行二手房交易20%增值税的征收，即对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

针对二手房交易20%增值税的征收，当前市场存在两个比较关心的问题，一个是20%差额增值税已经出台的城市政策会不会全部落地，再一个就是“免税”与非“免税”房哪个更实惠？购房者应该如何选择？

20%差额增值税会阶段性推进，经济手段、市场手段为主的方式调控房地产市场

第一问题就是二手房交易20%增值税的征收目前看来只有北京在执行，其他已表态执行的城市政策尚未落地，那么，这些城市要不要执行？执行的话力度会怎么样？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，关于一部分城市尚未出台严格执行新国五条细则当中涉及的二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定，或已经出台尚未 完全落地的现状等情况，并不代表今后这些城市房地产调控手段和措施就此而止。二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等内容，甚至 房产税的扩围，对于省会城市或直辖市来讲，这是迟早要执行的，只不过从市场环境、房产税、二手房交易20%增值税等多角度来考虑，暂时这些城市可以避免这 些经济手段首先的执行，或等待市场与购房者、投资客心理基本接受时再执行。

从未来趋势来讲，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然，短期内不涉及这些经济手段和措施并不是政策与市场的趋势，在未来，二手房交 易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等内容，甚至房产税的扩围等经济手段调控房地产的措施都会“阶段性”稳步推进，最终通过以经济手 段、市场手段为主的方式调控房地产市场。

市场本无“免税”房，勿被“免税”营销误导

第二个问题就是，如果二手房交易20%增值税的征收继续推行或阶段性的推进，“免税”房（免二手房交易20%增值税）尤其是“满五唯一”的房源与非“免税”房哪个更实惠？购房者应该如何选择？

当前，二手房的个人所得税由原来交易总额的1-2%到当前的相对比较从严的按差额的20%征收，一石激起千层浪。经历近期二手市场“过户潮”之后规 避该项政策之后，其实，每个购房者或投资客也都不希望被征税，想法设法避免20%增值税影响成为当前每一个购房者或投资客思考的问题。

国五条细则发布后，在商品住宅市场，满足免征20%个税的有两种情况，一个是二手房市场满五年的唯一自住住房，简称满五唯一；另一个其实就是新建的商品住宅市场，也就是一手新房。

20%个税征有可能为一部分市场带来市场营销或推广的机会，比如在二手房市场，满五唯一的住房就有可能以“免税（20%个税征）”为由吸引二手购房者。同样，在新房市场“免税（20%个税征）”也有可能据此成为楼盘营销推广的主题，以此争夺二手的客源。

尽管在新房市场本来就是“免税（20%个税征）”的，但是，楼盘营销推广的主题“免税（20%个税征）”的推出还是有可能会让不少具有购房需求的客户继续关注一手房市场。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“免税（20%个税征）”营销主题的推广有可能导致二手房市场需求向一手房市场转移，这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情。

那么，如果二手房交易20%增值税的征收继续推行或阶段性的推进，“免税”房（免二手房交易20%增值税）尤其是“满五唯一”的房源与非“免税”房哪个更实惠？购房者应该如何选择？

与很多人准备买“免税”房（免二手房交易20%增值税）结婚的观点不同的是，笔者认为，当前及以后房地产市场交易环节中，“免税”房尤其是“满五唯 一”的房源并不存在免税的这一说。原因很简单，从目前市场的行情来看，“满五唯一”的房源由于其稀缺，房价已经经历了上涨的调整，其性价比相对之前已经降 低。以北京昌平区某小区二手房为例，2012年年底满五唯一房源价格在13000元/平方米左右，而到2013年4月份之后同样的房源价格飙涨到 17000-18000元/平方米，价格的涨幅带来的总价的变化基本上超过了需要交纳20%增值税的金额，这样的房源即使免税也显得其性价比也不太高。

同样，新房市场中小套型的库存减少与“免税”营销的营销也让其价格有所上调。尽管购房者可以享受到免税的待遇，其实，涨价的幅度基本上已经可以和同质二手房需交纳20%增值税的金额等同。

从目前来看，如果房地产市场再经历几个月的博弈，一手房与二手房、原来所谓免税房与征税房，其实，在最终交易结果上，同样地段同质的房源价格基本会 表现一致，市场基本不存在“免税”房源。“免税”房源只不过是一个营销说辞而已。因此，买房子只要根据自身购房预算在自己理想区域内购房就可以，不要被所 谓“免税”营销误导。

对购房者建议：买早总比买完划算

我们看到，“新国五条”细则当中涉及的各地房价控制目标的角度来讲，除了基本政策上延续新“国五条”细则内容，各地房价控制目标基本也和当地GDP 增速、人均可支配收入等因素结合在一起，基本上以不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅为基准。比如合肥2013年全市年度新建商品住房价格增幅不 高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)。

从这个角度来说，此次地方版的“新国五条”细则也就是意味着全年房价尽管不能上涨过快，但是上涨的预期和趋势是既定的。在这样的市场背景下，各部门 主要是通过落实稳定房价工作责任制政策的强化与房价控制目标的制定，遏制和延缓今年第一季度以后房价过快上涨的现象，稳定房价上涨的预期。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从短期对于市场影响角度来说，地方版新“国五条”细则的落地出台，尤其是房价控制目标的的出台，短期内势必会导致 房地产市场重回冷静与思考期，短期内“观望”与市场停滞也属于正常现象，房价上涨幅度尤其是一线城市的房价上涨的幅度也会收窄。笔者认为，这对于稳定短期 内市场供求关系和房价上涨预期会起到非常重要的作用。

但是，国内外两种市场“流动性”宽松趋势的重合，对国内物价上涨进而通胀的影响不容低估，或将引发中国新一轮的资产价格上涨。“新国五条”细则短期内的作用并不能改变房地产市场“基本面”已经趋好的事实。在这样的市场背景下，房价持续上涨已不可回避。

因此，对于普通老百姓来讲，只要根据自身预算尽可能早的买房就可以。在楼市基本面持续回暖与好转的市场背景下，房价持续上涨已成为共识，“买早总比买完划算”是一个基本常识。

此外，对于准备结婚的人需要充分考虑生活成本的因素进行购房，在面积上，如果买90平方米以下的户型，可以享受到公积金、商业贷款贷款利率的优惠，买90平方米以下的从成本的角度来讲可以降低购房者的支出，是为最好的选择。