■贴士:

一二手房价格“倒挂”主因在于

1、地理位置，虽然新盘和二手房楼盘均处于同一个板块中，但从地理位置上看，二手房楼盘更集中在商业的中心附近，所占的位置相对较好。

2、新房供应量有限，例如目前周康的交易主战场已经转向了二手房市场。3、新项目的品质、产品类型等指标未必优于部分二手房楼盘。

一手房:中高端房市场受政策冲击较小

尽管4月份一二手房成交几乎全线下挫，但是相对而言，中高端住宅受影响要小一些。不过也有业内人士认为，在整体市场观望氛围和市场供应量的减少双重因素影响下，后期成交量还是可能会回落。

5月新房市场涨幅不会过大

4月全市中高端商品住宅市场随着楼市整体的成交转冷，成交量也随之出现大幅回落，虽说中高端市场受调控影响相对较小，但在整体买卖双方购房节奏放 缓，观望气氛开始出现的情况下，出现成交量的回落在意料之中。对比前期成交情况来看，虽然成交量下跌，但在新政密集出台时期，本月成交量基本和去年底今年 初市场回暖形势良好的成交量处于同一水平，从侧面反映出目前上海中高端商品住宅成交情况稳定，市场稳步回暖势头未受政策过多的影响。而普通住宅4月成交量 跌幅明显，低于去年底今年初期成交总量，由此可见中高端商品住宅市场的成交波动相对较小。

汉宇地产研究部对新房市场交易情况的监测显示:4月份，全市住宅新增供应面积83.64万平方米，环比下滑37％，成交面积为89.76万平方米， 环比下滑40.4％，而成交均价为23990元/平方米，环比上涨3.6％。根据以往的成交走势以及二手房市场的持续影响，红五月新房市场涨幅均不会过 大。此次五一房展会共有130个项目(不含境外)参展，其均价基本在2.2万－2.5万元/平方米。

从上述汇总的图表看，新增供应楼盘基本以刚需项目为主，主要集中在南汇周康、松江新城、金山新城等板块内。

瑞虹新城单月成交破百

传统市中心高端住宅项目瑞虹新城3月底推出新房源后，4月份成交超过百套。长风板块的两个昔日地王项目也依旧“高歌猛进”。

从4月中高端商品住宅的成交排名看，成交面积排名前三的楼盘都是目前上海商品住宅市场的知名中高端楼盘，位于普陀长风板块的中海紫御豪庭和长风雅仕 名邸两个楼盘近期维持较好的成交势头，两个楼盘形成良性竞争，引领了整个长风板块的中高端住宅行情。排名第一的位于虹口区的瑞虹新城，作为市中心传统的高 端楼盘，近两年几乎每次新推房源都能收到很好的市场响应。3月底推出140－220平方米的大户型房源后，4月份售出了115套房源，成交均价近5万元/ 平方米。业界人士认为，短期就能集中成交完成当期推出的大部分房源，由此可见该楼盘开发商的操盘能力。

虽然中高端住宅市场成交面积下跌，但价格则小幅上涨，创出一年内新高，出现这种情况从成交排名中就可以看出，本月高单价的楼盘集中成交，排名前十的成交楼盘中前五都是单价4万元/平方米以上的楼盘，这也从侧面体现出了4月成交均价的上涨主要是由于成交结构性的变化。

德佑地产代理项目部总监孙扣华表示，近期由于调控政策出台后，市场进入政策面稳定期，购房者对于购置物业的意愿较3月时期有明显降低，同时由于目前 市场上各方虽然对楼市后期长线依然看好，但短期方面有明显的分歧，看涨看跌都有，导致近期楼市明显的转冷，成交回落，观望气氛开始蔓延。

中高端商品住宅市场虽然受调控政策影响小，但在整体市场观望氛围和市场供应量减少的双重因素影响下，后期成交量很可能出现持续回落的情况，至于成交 均价方面，由于成交结构的变化主导短期中高端商品住宅价格走势，考虑到本月高端楼盘的集中成交，后期高端楼盘如没有大量新增供应推出，整体中高端商品住宅 的价格会出现小幅下跌。

养老房:百平米房源成首选

随着上海老龄人口数量的不断增加，为父母改善居住环境，提供一个适宜养老的住所，成为子女越来越关注的问题。记者从各中介公司了解到，在为父母置业 的人群中，100平方米左右的房源最受欢迎，既可满足父母拥有独立的生活空间，又方便子女偶尔小住两天探望父母，成为改善型客户的首选。而就区域来说，较 受青睐的是传统的成熟居住区域，以及近几年崛起的拥有大型绿地的新兴区域。传统区域:成熟配套是关键

在为父母改善置业时，许多原本就住在传统居住区域的父母，更愿意在同区域或就近的区域改善置业，一方面是传统居住区域的生活配套原本就较成熟，另一方面老年人较为守旧，更愿意选择熟悉的、常年生活的环境居住。

打浦桥是原卢湾区的成熟居住区域，9号线贯穿其中，汇集了日月光购物中心、田子坊、卢湾体育场、瑞金医院、田丽公园等配套，生活非常便利。据上海中 原海华分行经理周小刚透露，区域置换改善型客户在7成左右，海华花园是区域中较受青睐的改善型小区。小区是2007年的外销房，紧邻轨交9号线，环境优 美，绿化率30％以上，100平方米的两房和三房最受关注。近期，分行就成交了一套该小区115平方米3房2厅2卫的房源，总价410万元。购房者是一对 老夫妻，卖掉了同区域内的老公房而置换了这套房子，方便女儿来探望自己时可一起住。

据泗泾板块的中介介绍，这里有许多松江本地的买家，原先住在面积小且陈旧的老房子里，随着地铁9号线泗泾站的开通，极大地缩短了区域到市中心的交通 时间，而泗泾板块随着近几年的开发建设，建起了三湘商业广场、大润发超市、国美电器等一批商业配套，生活越显便利。一些原先就住在松江区域的老年人在改善 住房条件时，更愿意在同区域置业。张经理表示，目前，区域内次新房均价在15000元/平米左右，较受养老改善型客户关注的是120平方米的三房，总价在 150万元左右。尽管处于郊区，但相比中心区域的高房价，这里的房源总价低，又是熟悉的居住区域，配套也完善，因而松江本地人更愿意在这里置业。新兴区 域:大型绿地成卖点

近几年来，在上海中外环之间，崛起了不少标志性的大型新兴板块，由于这些板块拥有大型绿地配套，又集中了房型多样、环境优美而且交通便利、生活配套也很完善的社区，因而不仅吸引了许多年轻人来此购房，也让许多既想改善居住环境，同时又想与子女住得近一些的父母置业。