核心提示：新政出台至操作细则出台前这段时间是政策空窗期。对于二手房转让所得征税20%的规定，遭到了媒体的诟病，而就是这段时间二手房市场迎来了高潮。到操作细则出台后，二手房市场或会降温。

“国五条”细则中，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”一条引起的社会反响最为强烈。然而，从严个税究竟对实际交易成本造成多大程度的增加，其影响力或许被过度解读。且从市场层面来看，经历了之前几轮调控，市场对新政已有一定程度的免疫，市场预期难以彻底扭转，卖家惜售，买家恐慌入市。

因此，后续对市场的影响仍要看地方政府的细则，尤其是有效供应能否入市，信贷政策是否落地?一旦地方细则落地，市场将迎来一段时间有价无市的局面。

未来走势仍待地方细则

“国五条”细则发布之后，地方落实文件出台之前，三月楼市陷入一片猜测与动荡。买卖双方为了规避额外的交易成本都赶在地方细则落地前的政策真空期完成交易，加之春节期间积累的购买力，二手房市场成交量井喷，迎来最后的盛宴。

个税从严征收对市场的实际影响还要等到地方政策正式出台后体现。而一二线城市由于二手房市场规模大，房地产供求矛盾显著，新政对一二线城市的影响相对将更为剧烈。价格方面，个税虽对卖家征收，但由于当前一二线城市房地产市场供求矛盾更为突出，税收势必部分转嫁于购房者，即使房价略有下调，但购房者实际支付的费用仍将增加。

二手房交易成本上升也将对新房市场造成联动影响。从需求结构分析，对于首套刚需购买者，将有部分需求转入新房市场，但二手房相对于新房具有区位与配套优势，尤其在一线城市，转移的需求量有限。对于大量的改善型需求而言，购房资金主要来源于卖掉原有住房，二手房交易成本上升将影响他们购入新房。因此新房市场年前量价齐升的趋势将得到遏制，进入抑制期。

执行细则或低于预期

二手房转让所得20%的个税并非新政，只是之前普遍按照“不能正确计算房屋原值和应纳税额”的情况，按总价的1%-2%执行。若新政后严格按转让所得20%计征，其纳税税基也并非成交价与原值的简单差价。

国务院总局2006年7月发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》明确，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

其中，“转让住房过程中缴纳的税金”包括纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。未满五年普通住房的营业税、城市维护建设税、教育费附加合计为住房总额的5.55%;居民个人转让普通住宅的，免征收土地增值税;印花税为房屋买卖成交价的0.5‰。

另一方面，可从转让收入中扣除的“合理费用”包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。但住房装修费有规定上限，公有住房与经适房最高限额为住房原值的15%，商品房为10%。据中原地产测算，去除税金、合理费用之后的纳税价格应低于市场预期，但和原来相比成本确有较大幅度增加。假设一套原值100万元的二手住房升值100万元，扣除相关税费后按20%征收个人所得税额约占成交价的6.5%。

支持改善性需求有望促进市场流通

个税按20%从严征收的消息一出，社会各界纷纷诟病其对改善型需求的伤害。住建部有关人士于两会期间公开表示新政应坚持执行2006年国税总局文件中规定的个税优惠政策，即对满五年的家庭唯一住房免征个税;对出售自有住房并拟在1年内重新购房的纳税人，先以纳税保证金形式缴纳个税，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。根据这一导向，预计后续各地方细则或将针对首套置业、改善性自住需求及投资投机性需求进行区别对待。

因此，配合“限购”与二套房贷款收紧政策，退税政策的实际受惠人群很大程度上剔除了投机投资的购房者，可以比较有效地保护改善型需求。

点评：房屋转让所得征税20%已经在房地产市场炸开了锅，一波接一波的人紧急办理过户业务。二手房市场一片艳阳天，但是最终调控效果如何，还得看各地的执行细则和力度。