核心提示：数据显示，上周上海市新建商品住宅成交面积环比前周上涨19.68%，成交均价下跌11.42%，连续4周成交量低于年化周均水平。而另一方面，新增供应面积环比上涨42.71%，增幅远超成交增幅，或会出现供大于求的局面。

上海楼市成交量回升的速度仍赶不上新增供应量增速。

5月27日，金丰易居佑威联合研究中心发布的监测数据显示：上周(5月20日-5月26日)，上海市新建商品住宅成交面积为21.59万平方米，环比(较前周)上涨19.68%;成交均价为21849元/平方米，环比下跌11.42%;新增供应面积为38.29万平方米，环比上涨42.71%。

佑威机构执行董事黄志坚称，虽然上周上海楼市成交量环比有所提升，但仍低于年化周均成交量——21.98万平方米。由于上海楼市连续4周成交量低于年化周均水平，5月“不红”已成定局。

与此同时，上海楼市库存却连续攀高。据21世纪不动产统计，5月前26天，上海市新建商品住宅新增供应面积为113.4万平方米，较4月份同期大涨74.6%。按此供应水准，预计5月末上海楼市的供求比值(新增供应量/成交量)将超过1，这将是近8个月以来该数据首次重返1以上。

“热销楼盘仍在涨价”

结构性因素依然在左右上海楼市的周成交均价水平。

据德佑地产统计，上周上海单价在2万元以下的刚需房源成交占比提升至57.5%，前周为53.1%，这也导致了均价的下滑。成交面积排名首位的长泰东郊御园，均价为16345元/平方米。

某外资房企总经理认为，从库存看，上海中小户型房源的供应仍处偏紧状态，但和3月比，这一情况已有所缓和。这和近期供应量向上、成交量向下的现象有关。“从当前市场看，单价2万元以内的中小户型项目市场需求仍很旺盛，即便是市区单价较高的中小户型产品，销售也能够保证。”

德佑地产研究总监陆骑麟也提到，虽然供求关系出现变化，但坚持涨价的开发商仍不在少数，上周成交面积排名靠前的多个楼盘均价都相比一季度上涨。

陆骑麟判断，即便市场进入了供过于求的状态，短时间内房价也难以松动。“进入6月后，房企会面临半年报的业绩压力，被迫加大营销力度，涨价现象可能会得到一定遏制。”

黄志坚提醒，开发商发力推盘背景下，成交量并未同步，说明购房者的恐慌情绪已经消退。

沪上别墅去化周期长达30.4个月

据德佑地产统计，5月上海市新建商品住宅新增供应面积有望突破120万平方米，开发商的推盘力度可见一斑。而5月以来(截至26日)上海市新建商品住宅成交面积仅为73.7万平方米，供求比值为1.5：1，5月成为近8个月以来首个供过于求的月份已成定局。

21世纪不动产分析师黄河滔认为，3月一波行情过后，上海楼市成交走势明显处于波动区间，市场逐渐流露出需求集中释放后的疲态。而5月至今持续出现的供大于求的现象，或许可理解为近期市场成交格局即将出现转变的信号之一。

可见的是，随着5月开发商的大力推盘，上海楼市库存也水涨船高。

网上房地产显示，截至昨日发稿，上海市一手住宅库存已攀升至959万平方米的高位。

21世纪不动产称，如果按今年前4个月的分类成交量计算，上海市100平方米以内的公寓库存去化周期仅为5.4个月，140平方米以上公寓库存的去化周期为12.5个月，别墅库存去化周期则为30.4个月。

21世纪不动产分析师黄河滔认为，目前刚需依旧是市场主导力量，上周成交量回升即是由刚需楼盘成交拉动。

某外资房企总经理分析，大户型房源目前的库存并没有太大改善，说明大户型的销售还是存在困难，调控以来这一情况一直没有改变，“大户型不是没有需求，而是因为有限购政策，使得需求转化为成交存在困难，导致大户型产品积压严重。”

“最近收到好几个别墅项目转让邀请”

不过，对于6月楼市，受访开发商依然乐观。

前述外资房企总经理称，虽然5月上海楼市出现供过于求，但6月楼市价格不会出现大幅下调，“对于大部分房企而言，由于上半年销售持续向好，业绩不成问题。6月不存在冲业绩的压力，因此价格不会有什么下调。”

某港资房企副董事也说，虽然5月楼市出现供过于求，“但由于3月上海楼市成交高位放量，4、5月份成交量有所滑落可以接受。从中长期来看，开发商的心态依然乐观，开盘定价应该也是向上的。”

该港资房企副董事特别指出，在楼市总体供求相对平衡的情况下，细分后的市场也存在着不平衡，即刚需产品的供不应求，大户型产品的供过于求。

“有些只做别墅项目的房企还是很困难的，一年只能卖出去几套，销售上不去，银行贷款又要到期。最近我们收到好几个别墅项目开发商转让项目的邀请。”该副董事说，由于市场总体并不存在供过于求，再加上市场心态持续向好，“6月成交量下降是可以接受的，但价格下降开发商不太能接受。”

点评：虽然上海楼市成交量连续4周低走，呈现红五月不“红”的局面，但近一段时期成交量有反弹趋势，开发商也表示对后市乐观，供应量大增，市场供需8个月来首次出现了供大于求。