核心提示：由于北京按照新上调的二手房过户指导价格计税，近期较为平稳的二手房市场受到影响，一些有税房开始主动降价。

近期，北京市悄然上调了二手房区域指导价，从7月1日起执行。尽管北京市有关部门称这只是正常调整，但在部分地区2011年以来房价已大幅上涨的情况下，尤其在严征20%个税背景下，其价格的调整将直接影响“个税”计提幅度。

据21世纪不动产门店经理反映，近期二手房市场比较平稳，客户仍然优先考虑“无税房”，对于户型等各方面条件都比较好的“有税房”，也会受到部分客户的关注。但由于北京市按照新上调的二手房过户指导价格计税，这使得不少有税房出现了主动降价的现象。

然而，记者发现，指导价上调也使得无税房与有税房的价差持续加大。例如，位于四惠周边满五年唯一的无税二手房，目前挂牌价普遍在37000-38000元/平方米左右，而有税二手房售价只能在32000元/平方米左右。

据多家中介反映，置换型客户已成为目前二手房市场成交的主力客群，他们是刚需中的刚需，这些客户往往要求目标房源必须“无税”或者“少税”。由此，“无税”二手房价格一路猛涨。

据21世纪不动产亚北区域西湖新村店反映，经常出现客户看好房后，无税房业主临时大幅跳价现象。例如：有一套房业主报价245万，客户决定购买后，业主又将价格涨到260万，上涨15万。还有一套69平方米的房，年初140万，现在已上涨到180万，单价涨幅超过5000元。

事实上，针对20%个税实际征收，中介一直有其避税手段。即通过阴阳合同的方式。具体操作是，由于区域指导价低于二手房实际成交价，购房者在购房过程中可与业主签订两份合同，一份是交往建委的合同，该合同价一般在区域指导价上下;另外一份则是真实价格的合同。但税务部分征收20%个人所得税则是以建委网签合同为准。不过，把建委的网签价做低，意味着银行实际贷款额降低。一些中介因此还协助一些资金不足的业主进行抵押贷，自己在其中赚取手续费。此次区域指导价上调，据称是针对阴阳合同这一避税手段。

21世纪不动产分析师张磊认为，北京调整二手房指导价格的具体标准还没有公示，但据说幅度很大，部分房源可能会增加几十万的税费，有的甚至比原价格翻了一番，这给出售二手房的业主，尤其是非满五年或唯一住房的业主带来极大的压力。

张磊称，从市场情况来看，客户还比较平静，没有出现急于过户的情况，这主要是因为客户对于“个税”的转嫁还未能完全接受，大多数的买方仍会以购买“无税房”为主。有购房者表示，如果涨税太高，就会转向新房市场。张磊称，这或将使“无税房”进一步涨价。

不过，北京中原市场总监张大伟称，中原地产内部曾做过统计，当前北京二手房成交的85%是无个税的房源，10%是个税很少的5年内房源，真缴纳个税的只有5%。这次区域指导价上调预计10%有个税房源成交受到影响。区域指导价上调将影响10%-20%二手房源的成交。

北京市房协秘书长陈志也表示，多次上调二手房指导价是为了更贴近市场，更准确地反映交易价格的变动情况，只有逐渐接近市场成交价，才能有效杜绝二手房交易过程中靠阴阳合同来避税的问题。但这项政策将对二手房交易起到收紧作用。

二手房成交量大跌的背后，是越来越多的刚需转向租房市场，使得北京房租加快上涨。北京市统计局发布的数据显示，6月北京居住价格同比上涨6.4%，住房租金上涨6.2%，这已经是连续52个月租金上涨。其中，2010年6月至2011年11月，北京住房租金更是连续18个月同比涨幅超过10%，今年以来月同比涨幅均超过7%。张磊等呼吁，政府应该像对商品房限价一样对房租也要限涨，因为它也是真正的刚需。

点评：北京上调区域指导价，主要是针对阴阳合同这一避税手段，但从执行效果来看，对二手房交易起到了收紧作用。