核心提示：据统计，今年下半年上海共82个公寓、19个别墅开盘，其中刚需住宅和改善住宅占绝大多数，分别为50个和45个，高端豪宅仅6个。

截至昨天统计，今年下半年共计有82个公寓、19个别墅开盘。在101个住宅中，刚需及改善型楼盘占据主导，其中50个楼盘为刚需住宅，45个楼盘为改善住宅，6个楼盘为高端豪宅。区位方面，有74个楼盘位于外环以外，占比总数73.27%，中内环及内环内开盘物业偏少，总和仅13盘。而全新盘稀少，公寓仅28个，别墅8个。

记者了解到，今年下半年共82个公寓、19个别墅开盘。公寓占比67%。刚需住宅50个，改善住宅45个，高端豪宅仅6个。刚需和改善项目占比相当，豪宅开盘或加推则较少。下半年开盘量主要集中于7-8月，传统9-10月黄金季节开盘量偏少。大部分物业前置开盘时间节点，为9-10月份销售期提前预热。总体而言，今年下半年上海住宅预开盘量仅101个，同比2012年实际开盘215个，缩量50%以上。

从开盘量占比上看，外环外住宅占总量的73%，仍是主导地位，中内环及内环内新增开盘量稀少，合计仅13%的占比量，未及外环外区域开盘量的五分之一。近年来，新增土地供应量大都集聚在外环外区域，中心环线内很少有新增宅地。这使得传统的置业板块热区向外扩散。环伺大虹桥片区，江桥、徐泾、古美罗阳板块住宅热情提升显著。大浦东的新场、周康、惠南同样受到迪士尼板块炒作，热情较高。下半年全新盘主要集中在嘉定新城、浦东唐镇、奉贤及大虹桥板块，且多以刚需盘为主。在推盘方面，每个楼盘推盘量接近200-300套之间。

上海搜房数据监控中心分析师认为，传统意义上的刚需与改善更趋于一个缓慢融合的阶段。除非从楼盘本身的地段、价格、户型面来区分。作为传统潜力板块，大部分物业的规划并不明确，周康、浦江镇、徐泾、江桥、南翔等区域的楼盘层次不一，从小户型刚需至大户型平层别墅都大量涌现。从政策层面上理解，限购令一定程度上打压了购房者改善性置换物业的意愿，而一步到位置业情绪的产生，促使各业态楼盘加大户型跨度推盘，才导致了近期楼盘多推户型的局面。

点评：从住房供应来看，刚需住宅仍是楼市主力，而改善性购房并没有因为限购令的打压，而改变置换意愿。