加大保障性住房和普通商品房的土地供应，也是自2006年以来调控的重要政策。是年5月，国家明确90/70政策；2008年规定，住宅用地中，90平方米以下的户型和保障性住房必须超过70%以上；2010年再出政策，要求五年内建成3000万套保障性住房。

虽然从供地总量上，各地的确出现了比较明显的增幅，但刨开保障性住房用地、工业用地，京沪等大城市的商品住宅用地供应，实际上并没有实质的增加，而这些城市的需求却仍在不断膨胀。

受刺激的需求和未完成的保障

城市新增人口住房需求和持续宽松的货币环境，极大刺激购房需求

住房保障体系的不成熟，增加了商品房市场压力

行政压制需求的必然结果，是开发商生产积极性不足，加剧供需结构失衡

处在房地产发展的初中级阶段，国内住房需求原本就十分旺盛。据REICO工作室的统计，近年新增人口、住宅改善对存量住宅面积的需求年度增长约为5 %—7%。而同期年度新建住宅量相当于存量的4%—5%。也就是说，在未考虑折旧需求的情况下，市场每年仍有1—2个百分点的缺口。这种供需不平衡，被普 遍认为是住宅上涨的基本动因。

2003年以来，尽管央行对货币政策表述历经了“适度宽松、宽松、适度从紧、从紧”等多次变化，但每年都在向市场注入大额净头寸：2006年为 14500亿元，2007年为4700亿元，2008年高达18600亿元，2009年更是高达27500亿元。中国处于史上最“不差钱”的十年中，而金 融危机期间的10万亿货币投放，更是将这一状况推高至顶峰。

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持续的货币宽松，带来了通胀和资产价格的飙升。较低的利率管制、稀缺的投资渠道，使得持有不动产的增值收益，大大超过持有货币或投向实业，极大刺激人们对房产的潜在需求。

从2006年开始，政府开始认识到，住房需求必须区别化地满足，政府有义务保障中低收入者基本居住权利。“加快建设廉租房、规范经济适用房”，十年 中首度出现在国务院常务会的决议中。但住房保障制度在对象覆盖、土地划拨和资金投入方面均未有明确的认识，也没有成型的制度设计。

但许多保障房尤其是经济适用房，成为权力寻租的地带。而更需要引导的廉租房体系，则在很长时间里没有得到应有的重视。地方财政的压力和商业银行的动力不足，也成为这项需要长期建设、动态维护制度建成的障碍之一。

2010年，保障房建设被提到与控制房价同样的高度。各地政府与中央签订了“军令状”，以确保各项要素配套到位、严格遵循建设进度。在长效机制尚未建立前，行政命令的结果却是，只见开工不见竣工、重产权房轻租赁房，分流需求的初衷至今尚未得到更好的解决。

因此，流动性泛滥的市场周期中，房屋的资产属性得到了充分的体现，其保障属性则不然。通过配置不动产实现财富保值增值的群体，一时间成了“身边的野蛮人”。购房者被人为区分为刚需、投资和投机三种。后两者成为调控的打击对象。

2011年，政府出台了另一项压制需求的政策——限购，辅以对本埠居民二套房贷款首付提高、利率上浮，对三套以上住房停贷。其初衷，是将投资、投机性和外地购房行为挤出市场。

尽管这项被称作“史上最严”的政策，通过近乎一刀切的方式，错杀很多大城市移民的购房需求和改善性需求，但在房价控制指标上，取得了明显的成效。从2010年—2011年的两年间，全国70个大中城市新建商品房房价稳中有降的由10个增至68个。土地市场也降至冰点。

开发商开始逃离“两限”最严的城市，到二三线城市投资。但受制于人口净流入不足和公共配套措施匮乏，战略大转移并没有太大收获。而相较于供给平衡的二三线城市，一线城市的需求则被强力压抑。

2012年3月，地产大佬任志强预言，由于限购限贷等严控措施，过去两年中开发商的生产积极性受挫，住宅项目开工量和开工面积均出现了负增长，一年后一线城市房价将出现暴涨。

供求关系决定价格的铁律再次生效。到2012年下半年，房价划出了一条陡然上升的尾线，比任的预测提早了几个月，这一趋势延续到了2013年5月份。

税费调节的理想与现实

重交易轻保有的税收结构，并不能有效盘活存量住宅，反而滋生更多的投资欲望

房产税的调节和替代效应，仍有待政策加速推进

税费作为调节供需平衡的手段，在国内调控中占据举足轻重的角色。

一个得到大量共识的数字是，房价中有60%—70%的部分都通过税费方式流入政府。

过去十年间，围绕调控的税费调整，主要涉及房产交易的营业税、个人所得税的税率调节。对应周期内房价的变动，很难看到这些政策产生了明显的效果。因为在供需不平衡的卖方市场中，税费无论是以买方还是卖方为征收对象，最后都很容易被转嫁到购买方，从而推动房价的上涨。

我国目前保有环节的主要税种，包括房产税和城镇土地使用税，但十年间对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收，实质上处于“无税”状态。

宽松货币政策和持续上涨的房屋价格，又催生了投资和投机性购房，保有税的缺失，使得房屋持有成本几乎可被忽略不计，致使住房囤积大量空置，拥有数十套，甚至百套住房的“房叔”、“房姐”接连曝光，更加剧了供需矛盾。

市场分析者建议从严征收保有税，一方面可以盘活存量房，抑制和打击投资投机购房，另一方面可以为地方政府另辟财源，摆脱对土地收入的依赖。在2011年底，政府有意改变目前现状，并在上海和重庆启动空转多年的房产税试点。

两 座城市对试点的细则安排显得极为谨慎，征税对象主要是增量房，也包括重庆市的存量别墅。其对房价的影响、盘活存量住宅和增加地方收入的效用，在一年后却并 不明显。按照官方统计口径，去年全年沪渝新建住宅价格分别上涨7.6%和4.5%，征收量与财政收入相比几乎可忽略不计。

第二批扩大到试点名单，在一年半的时间里犹抱琵琶半遮面。据说杭州版房产税在发布前夜被叫停，理由是，政府智囊建言，如果只征收增量，会在政策执行 前引起一轮购房狂潮。坊间传闻可能不足为信，但房产税的征收的确面临着诸多挑战。除了征收面的界定，还包括差异化税率如何确定，对房产的合理估值、税务部 门的管理资源配置等问题。目前，全国性的住房信息联网平台迟迟未能建成，全面征收的难度可想而知。