清查闲置土地，是国土部下半年的重点工作。根据国土部的统计，截至今年5月底，全国闲置土地高达3.55万公顷。

  近日，《每日经济新闻》记者获得了一份由北京市汉龙律师事务所出具的法律意见书，该意见书称，长沙市国土局与其下属单位长沙市土地储备中心不执行长 沙市政府已批复的长土政发（1998）070号文件（以下简称070号文件），将存在争议的一块土地使用权“违法”出让，目前该块土地市值近4亿元。

  记者进一步了解到，该争议地块位于长沙市岳麓山茶子山村，面积77.95亩。目前，该土地使用权所有人为长沙市土地储备中心，不过该土地却在海南国企海南中康实业开发总公司（以下简称海南中康）的实际控制之中，而且被多家公司主张权利。

   8月28日，长沙市国土局书面答复称，因湖南省国药开发总公司（以下简称国药公司）在法院判决两年后，一直未履行向茶子山村支付征地补偿款、工程款及利息456.6万余元，长沙市政府决定将土地划拨给市城建投公司，即意味着070号文件自行终止。

  事实上，该土地因一直未能按照国家规划用途正常开发利用，已闲置多年。

  补偿款支付分歧引发土地纠纷

  070号文件全称《关于将河西茶子山的77.95亩土地使用权返回给湖南省国药开发总公司的请示》。根据海南中康、国药公司提供的上述文件复印件显示，该文件系长沙市国土局1998年6月29日提交给长沙市政府的公文。

   上述文件指出，“经我局1998年6月19日现场办公会研究认为，国药开发总公司提出的返回土地使用权的请示符合国家法律法规，应当予以支持……我 局拟同意将河西茶子山的77.95亩土地使用权返回给湖南省国药开发总公司。”同日，时任长沙市长杜远明在该请示文件上签署“同意”。

  据《每日经济新闻》记者了解，湖南省国药开发总公司系1991年10月17日由主管部门湖南省卫生厅出资30万元注册成立，后注册资金变更为 2000万元，企业性质为全民所有制企业。1997年12月，公司被海南中康兼并，海南中康与湖南省卫生厅签订的《产权转让合同》约定，“国药所有土地全 部转让给乙方 （海南中康）。”这也意味着，海南中康成为兼并后长沙市国土局土地返回的主体。

  然而，已生效的070号文件在1998年9月国药公司被实质兼并以后并未得到执行，并由此牵出一场跨度20年的土地使用权争议。

  日前，长沙市国土局在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对070号文件中向国药公司返回土地内容并不否认，但返回土地的前提是，依据长沙市中级 人民法院（1997）长中民初字第87号民事判决，由国药公司向茶子山村支付征地补偿款、工程款及利息共计456.6285万元。

   长沙市国土局表示，在判决之后的2年多时间里，国药公司一直未履行支付上述款项义务，“2001年3月，长沙市人民政府决定将包括该宗地在内的19宗土地划拨给长沙市城市建设投资开发有限责任公司，即070号文件自行终止。”

  不过，汉龙律师事务所认为，让国药公司未争取到权利前先履行义务并不合理，而且070号文件至今未明确废止，仍属合法公文。

  该事务所在法律意见书中指出，长沙国土部门不仅拒不执行070号公文在明知土地使用权存在争议情况下拍卖土地，后又在矛盾无法处理时施压迫使竞得者放弃资格，属于“典型的违法行政”。

土地权属现状尴尬

   从1993年算起，茶子山村77.95亩土地争议已延续20年。记者从相关文件中发现，为“发展高新科技项目”，1992年湖南省计划委员会批复同 意了湖南省卫生厅 “中外合资湖南麦迪森制药有限公司项目”，后来国药公司提交项目报告申请在长沙市郊区岳麓山茶子山征地130~160亩，后实际征收了176.7亩。

   相关证据显示，彼时国药公司申请到 “减免动迁费和土地有偿使用费。”经过费用减免后，国药公司按照约定需支付的土地出让金总价为353.4万余元。 长沙市国土局、国药公司签署的长土合（93）002号《长沙市国有土地使用权出让合同》约定，“乙方（国药公司）应在签订合同60日内支付全部出让金，逾 期7日仍未全部支付的，甲方 （长沙市国土局）有权解除合同。”而政府文件显示，国药公司并未如期缴齐土地出让金却获得了土地。

   国药公司与长沙市国土局签订土地出让合同获得176.7亩土地使用权后，仅仅三个月后就将其中77.95亩土地使用权以1540万元转让给湖南锦发房地产开发有限公司 （以下简称锦发房地产）。

  然而，锦发房地产接盘国药公司77.95亩土地后只支付了10万元定金，后续资金余款始终不肯支付，但锦发房地产正式获得了该77.95亩土地的国 有土地使用权证。汉龙律师事务所称，至今未在工商部门查到任何锦发房地产的注册资料。不过又由于该77.95亩土地始终未被锦发房地产开发利用，长沙市国 土局以“受让土地超过2年未开发”为由对其进行了“无偿收回”。

  国药公司相关负责人在接受《每日经济新闻》电话采访时认为，“通过这一番，国药公司相当于又白白失去了本已到手的77.95亩土地。”作为湖南省卫 生厅下属国企，国药公司最终通过长沙市国土局办公会议讨论同意，并形成市长批复同意的070号文件，被长沙市政府以公文形式批准可被返回获得该77.95 亩土地使用权。

   但一场兼并让国药公司愿望落空。政府文件证实，国药公司申请返回土地、070号文件形成之间的时间段，湖南省卫生厅已与海南国企海南中康签订《产权转让合同》、《企业兼并合同》，在海南中康公司最终同意接收国药公司后，返回土地的问题没有了下文。

  “终止《长土政发（1998）070号》文件与海南中康收购国药公司不存在因果关系。”长沙市国土局在给记者的回复中表示。

  海南中康声称，直到2006年7月，处理改制重组问题的海南中康人员在长沙市国土局调阅档案时，意外发现了长土政发（1998）070号文件和1998年6月19日该局现场办公会《会议既要》，方才继续主张权利。

   茶子山村的77.95亩争议土地被国土局“没收”后，经历了多次转让，2001年拨给长沙市城市建设投资开发有限责任公司后，后又被协议转让给长沙 市土地储备中心，2006年曾被公开挂牌出让，湖南湘军竞得土地使用权。 这笔交易由于海南中康强烈反对，最终被撤销。 根据海南中康魏姓负责人的说法，目前茶子山村的77.95亩争议土地作为国药（海南中康）“职工自救基地”被海南中康实际掌握，种植了价值约4000万元 中药材。 对于目前尴尬现状，汉龙律师事务所认为可以“通过行政协调方式促成各方和解”。

  不过记者从长沙市国土局获悉，该局已明确表示“海南中康的权利主张不能得到支持。”“由于该宗土地使用权的争议已通过法律途径解决，我局已依据相关法律法规对该宗土地另行处置。”

20年土地增值200多倍

  1993年2月6日，国药公司与长沙市国土局签订的长土合（93）002号《长沙市国有土地使用权出让合同》显示，受让的岳麓山乡茶子山土地面积为 117800平方米（合计176.7亩，包括争议的77.95亩），土地出让金单价为30元/平方米，按照国药公司申请到出让价计算，77.95亩折合约 156万元。

  三个多月后，1993年5月23日，国药与一家未注册房产公司签订协议，将全部征收土地中近一半51963平方米、约77.95亩土地转让给该公司，转让总价约定为1540万元。国药如得到卖地收入，获得8、9倍利益。

   77.95亩土地被长沙市国土局“无偿收回”后，2004年出让给长沙土地储备中心，根据二者的土地使用权出让合同，土地出让金单价为104元/平 方米，国土局出让了其中29339平方米，其余22624平方米被规划道路绿化用地，按照这个价格，长沙市国土局至少可获得约305万元。

   2006年7月，长沙市土地市场管理处发布（2006）挂38号《国有土地使用权挂牌须知》，出让包括该77.95亩土地在内的岳麓区茶子山村 86.97亩52977平方米土地，成交价为4634万元，单价约875元/平方米，照此计算，77.95亩土地此时市场价值约4547万元。

   据《每日经济新闻》记者了解，2006年以后，长沙土地市场急速升温。汉龙律师事务所提供的法律意见书显示，据海南中康、湖南湘军等委托公司估算，77.95亩土地价值已近4亿元。相对于国药公司拿地价格，增长了255倍。

   据了解，这些年来由于存在争议，该土地自1993年以来一直未能按照规划开发利用。中国房地产学会副会长陈国强告诉《每日经济新闻》记者，一方面是企业希望通过捂地方式获取土地溢价、增值空间，另外就是与政府监管部门清理举措不及时有关。

   事实上，去年以来国土部开始着手建立针对土地市场上与“大地块、大企业”相关的跟踪调查制度。目前国土部正在对284宗特殊地块进行调查分析。