多位税法专业人士表示，十多年过去，开发商已形成一整套应对土增税的方法和机制，以实现企业最终的利润最大化。

   首先，从清算结果来看，清算工作实际税负率不高，以广州市为例，在近年来已经清算的项目中，实际税负率最高为9%，最低为1%。

   并且，按照土地增值税的计算公式倒推，实际税负率低于5%时，意味着该项目的普通住宅的增值额不超过20%，清算税款主要来自其它类型的房产。房地 产项目的增值额偏低除了房地产开发企业可以享受开发成本20%加计扣除的因素外，企业申报资料不能反映其实际情况也是一个重要因素。

   另一值得注意的现象是，企业所得税退税的案例增多，并且金额屡创新高。这是因为清算的实际税负率虽然不高，但却仍比预征率大，对于实行查帐征收企业 所得税的房企，由于缴纳的土地增值税可以税前扣除，清算实际缴纳的税款分摊至各年，就意味着当年的企业所得税缴多了，因此出现了所得税退税的问题。

   此外，清算后房地产开发企业注销案例明显增多，以避免税务机关稽查。只要注销申请一通过，企业的经营者就等于安全着陆，税收的风险基本上转嫁给了税务机关。

   CRIC研究中心分析师朱一鸣指出，我国土地增值税存在征管不力的现象。2012年，全国房地产销售额达6.44万亿，其中住宅5.35万亿。但 2012年我国土地增值税征收额只有区区2719亿元，不仅远少于土地出让收入2.69万亿，甚至少于契税2874亿元。土地增值税的测算方法不科学，具 体操作较困难，是最大的原因。

重建房地产税制

   对于土增税存在的问题，国家税务总局曾公开回应称，下一步税务总局将完善制度措施，加强土地增值税征管。

   但在很多专业人士看来，这并不能解决根本问题。解决问题的方法也许需要房地产税制的重建。

   中山大学财税系主任林江向21世纪经济报道记者表示，土地增值税之争的深层次原因也是央地事权、财权的矛盾，地方政府希望在税收收入上留有回旋余地，土地增值税成为在现行税制下可以被“操控”的税种。

   林江说，2002年设立的开发企业所得税、土增税分属国税、地税征管。国税负责的企业所得税汇算与地税负责的土增税清算，难以很好地协同；而在现行 中央与地方财政分成体制下，地方政府难以做到土增税“应收尽收”。土地增值税属于100%的地方税种，某些情况下，与其说是开发商不愿意及时清算土增税， 还不如说是当地财政、税务部门为了不冲高当年的基数，默许甚至希望开发商延迟清算，藏“税”于企。

   针对土地增值税“欠缴”之辩，有专家称，土地增值税本质上仍是资本利得税。从长期看，可能会被并入房地产税。

  中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，应按照三中全会要求加大房地产税改革试点力度，并以此为契机将备受争议的土地增值税 最终并入房地产税中，达到降低房价或者减缓房价增长等长期目标。同时，可以减少执法部门因自由裁量权较大而导致选择性执法的空间。

   林江也认为，在税制改革设计中，要把土地出让金、房产税、土地使用税和土地增值税等不同税种合并到统一的房地产税中，厘清、完善房地产领域的税收，在征收额度、缴纳方式上推进改革，以此回到市场化的初衷上。

   11月25日，财政部部长楼继伟表示，下一步深化税制改革的重点内容将包括，全面推进增值税改革，建立符合产业发展规律、规范的消费型增值税制度，消除重复征税问题；加快房产税立法和改革步伐，减少房产建设和交易环节税费，清费立税，提高保有环节的税收。