未来房价变动与选择趋势

1.作为住房，可以购买；作为投资，应慎重选择

   未来房价趋势如何，确实令人纠结。总体来说，土地和住房的供求矛盾不突出，人口城镇化带来的住房需求与供给矛盾也不突出，因此，中长期（2年以上）内房价继续大幅度上涨的可能性不大，或者说住房价格上涨超过银行理财产品收益的可能性不大，但投资购买住房的成本和风险加大。

   随着各种政策的完善和管理水平的提高，房地产政策将越来越完善，漏洞越来越少，执行力将逐步加强。尤其是新一届党政领导班子致力于经济结构转型升 级，经济速度比过去有所降低，结构调整的力度会加大。同时，整肃党风、党纪，尤其是对腐败监督、处罚力度加大，对党政干部违规、超标占用办公室和住房等， 都将来影响未来房地产市场的价格。

   当然，区域不同，经济发展阶段不同，房价的趋势不同。部分区域随着经济发展水平和收入水平的提高，房价超过当地物价的上涨幅度也很正常。但作为投资，则需要多方面权衡。

2.房地产的风险已经累积

   当下一线城市楼盘销售热，类似2008年以后的股市追新股。开发商雇佣大量人员推销，制造紧缺氛围，如同股票单个上市，众资金追逐，上市数日后很多股票价格下跌到低于发行价格。所有销售中心只销期房，已竣工或盖好的房子不售，实是套购买者手中资金降成本。商品房销售出现所谓日光盘、月光盘。这是销售技巧，也是政府管理不到位的表现。

   中国的房价未来如何演变？殷鉴不远，2008年美国次债危机是从单个事件危机产生的，逐渐扩大到投行，因政府不救助而导致。中国的房地产价格危机或许从单个城市的价格危机开始，逐渐扩大。当然，金融资产与不动产的价格危机不同，而且由于大量持有住房的人不缺钱，其承受力大。但一旦开征持有税、遗产税，这些持有人成本就很高，房价下跌是必然。

3.利率市场化催生房地产价格下跌

   存款利率上浮将推高房地产信托资金筹集成本。目前房地产企业10%-15%年利率成本不可持续。一般持续2-3年将面临资金链条崩溃危险，持续的时 间越长，风险越大；金融风险加大，信贷紧缩乃至信托紧缩的风险加大。今年以来，各地各大银行快速上调房贷利率以及停止房贷的消息再次房地产市场神经绷紧。 有不少银行已经取消了8.5折的贷款利率优惠，这都将影响住房购买。

   房地产资金的过度集中和高利率，抬高了全社会的资金成本，也使得计划内的信贷资金规模因为表外业务的发展相对减少，银行表内房地产贷款规模缩减，因此，银行的放贷利率也将逐步提高，或者放贷减少，这将抑制需求购买，尤其是以投资为目的的需求购买。

   国际上，房地产的价格危机都是持续高利率或者利率持续走高所导致。我国高利率持续了比较长的时间。目前，开始超过物价上涨幅度，房地产的风险已经累计到了顶点。

   国际经验表明，房价持续上涨不是规律，没有只涨不跌的。中国的投机品市场，这种经验教训太多了。政策调控达不到预期效果，当市场规律发生作用的时候，政策同样无奈。

2014年将是房地产价格具有分水岭意义的一年。