2013，铁定又是让楼市“唱空派”大失所望的一年，虽然3月上届政府颁发了“新国五条”，并且后续有各种地方版调控政策出台，如地方版公积金新政 等。但是，就房价涨幅上看，刚需市场对房地产调控抗药性增强，“限购、限贷、限价”等组合拳政策调控的边际效应正逐日递减。被外媒视为“政策拐点”的18 届“三中全会”顶层设计的改革手术刀高举，但今年其实本届政府并无调控新政落地，更多是延续上届政府的常规手段，这意味着楼市新政“空窗期”还将被延续到 明年3月左右。高房价短周期内难以“浪子回头”。岁末，北上广深一线城市及一部分二线城市的父母官们要为实现全年房价控制目标而煞费苦心。

   2013年中国楼市下半场，无疑是一场精彩绝伦的博弈。激烈的竞争格局下，地产广告也从过往很文艺的时代渐变为“酒香也要会吆喝”的年代，微博、微 信营销等自媒体挑战传统媒体地位。“解放刚需”势头在下半年更为生猛，虽然银行贷款成本增加，但是刚需能量次第、有序释放。而房地产营销也在品牌房企的推 盘节奏里演绎新手法，如高拓展百变户型、低首付、大师明星开盘现场走穴等层出不穷；中小房企之间的“抢客大战”、央企与品牌房企之间的“地王”暗战此起彼 伏。第一阵营的地产大咖们已开始涉足海外地产或金融行业，而一部分中小房企还在资金链上挣扎。特大城市、大城市与中小城市的房地产市场已显分化。回首这风 风火火的又一年，我们发现网络串烧的热词尤如龚琳娜的新神曲《金箍棒》变、变、变，变出了一大堆脍炙人口、风行网络的跨界和政策热词。笔者从中甄选十组， 以飨众网友。

一、我和我的小伙伴都惊呆了

   小屁孩用逆天的想象力，写了一篇关于“端午节”由来的奇葩式文章。如同“穿越剧”一般的碎碎念，无厘头讲述惊心动魄的故事，情节元素包括校园友情、 屈原、国共大战、毛主席万岁等。之后在各类网聊工具的传播与互动中，“我和我的小伙伴们都惊呆了”变成了热气腾腾的网络热词。特别说明的是，这段热词虽然 出现在6月底，但被引入房地产界人士广泛推广则在6月之后的下半年。我们感谢这位@苏隐衡的神奇发现，但对这段光怪陆离的行文我们更多的应是揶揄而不是表 扬。现在的有些小屁孩真的颠覆了你的想象。但是我们还是要学会用正常人的思维和逻辑去表达自己的情感和诉求。

   “我和我的小伙伴们都惊呆了”，意在表示对某件事情不可思议的惊讶态度。原本还有讽刺之意。后来演变成让人十分震惊的事情。如同装上魔力发条，这句 感官上引起强烈反应的词组，在互联网上一天天发酵，迅即成为跨界传播的网络流行语。很多城市的楼盘在宣传推广中，把这组词借以发挥，起到了良好的宣传效 果。譬如深圳某个楼盘宣传时称“65平米LOFT5房惊呆世界”。全国利用这个热词作推广的楼盘也不少。可见其对房地产传播也有一定的影响。

二、土豪、土豪金

   社会在进步、观念在改变。“土豪、土豪金”这样的词摇身由贬义词变成了人人乐当的中性词。在“打土豪、分田地”的阶级社会，“土豪”成了穷苦百姓人 人喊打的过街老鼠！那个年代的“土豪”就是地主、恶霸的代名词，是横行乡里、凭借财势横行霸道的坏人。“土豪金”则是网友根据今年9月20日苹果发布的一 款香槟金色Phone5S手机而调侃的一个网络热词。

   现今，“土豪”洗脚上岸，赋予了更多新意，人们喜欢把比自己有钱的人称为“土豪”；即有钱又喜欢炫耀的人也被称为“土豪”。“土豪”是指网络上无脑 消费的人。在我们房地产项目销售过程当中，这种不经过大脑太多考虑就爽快出手购房的主儿就是“土豪”。如果按消费金字塔来划分，把中产以上客户圈层定义为 “土豪级”客户，我么还可以把“土豪级”客户，细分为基础型、高档型、顶级型、超级型土豪。“土豪级”客户一般是高端物业的持有者。当然这样细分的局限型 在于，中产以上圈层总还有一些受过良好高等教育的经济殷实的，或者是书香门第、世袭名门的“大富豪”、“大文豪”。

   “土豪”已经成为传播热度压倒“高富帅”、“白富美”、“屌丝”等网络流行语的群体标签。在房地产高端市场上，抓住更多“土豪”级客户，就能渐入销售佳境！

三、以房养老

   今年9月中旬，国务院提出的“以房养老”政策引起众议，网站专门做了专题报道。政府倡导的“以房养老”也叫住房反向抵押贷款(倒按揭)。简言之即有 意愿将房产抵押给银行、保险公司等金融机构的老人，办理抵押手续之后每月如同发工资一样获得固定资金。房主过世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息。

   “以房养老”在国外很时髦、很流行，在中国则是难以扶起的“阿斗”！一方面，乃传统观念所致。中国式祖传下来的衣钵观念认为，父辈辛辛苦苦积攒钱买 下来的房产理所当然是要留给子孙后代的。所谓的子承父业，又何必交给银行；二方面，是一些实力派老投资客或是公务员家庭福利甚好，根本不需要参与其中“倒 按揭”。比如在2006年甚至更早一些年份起我就发现，一些很有资金实力的老年人在投资市场购买多套公寓，他们一年下来的租金收益就可当作未来的养老基 金。而深圳的一些城中村村民盖起来的多层或小高层自建房、还有添置海边旅游景区的海景公寓用来出租等，一年租金收入也不菲。也即，通过买房、买铺、买写字楼收 租是一种养老、防老方式。有多套房的老年投资客其实并不需要自找麻烦、办理银行抵押手续；三方面，即便老人签订“以房养老”倒按揭协议。但是谁能保证百年 后房价总是涨势，一旦资不抵债。风险与经济负担还是降临到子孙肩上。四方面，由于两级分化，有钱的老人有2套以上的大有人在，没房的老人社会占比庞大，他 们也没房去作抵押。因此，“以房养老”倒按揭目标客户极其狭窄，推广、执行难度较大，故其在国内操作的空间较小。