现在“小产权房”能否转正的悬念已不再。11月22日起，国土资源部、住房城乡建设部3天两次隔空喊话，叫停在建在售小产权房。两部联合下发《关于 坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，否定了“小产权房转正”的可能性，国土部领导表示小产权房转正是对《决定》的误读。各地媒体纷纷暴光了一些 在建在售小产权房，一场关于“小产权房转正”的世纪之争就此也该“寿终正寝”了。

七、“单独二胎”

   众所周知，计划生育是我国的一项基本国策。诺大一个发展中国家，不控制好人口总量、质量、结构比例，也是难以圆其世界级“中国梦”。33年前曾有人 口专家预言：30年后，我国特别紧张的人口增长问题将得以缓和，人口政策必将随之调整。另有专家推测：我国劳动力规模大幅度下降的拐点将出现在2025至 2030年前后。由此判断，现在正是我国计划生育政策调整的良机。

   按照国际惯例，世界银行和联合国近几年的总和生育率(TFR)均值是1.6，也即世界各国每名成年妇女平均的生育子女数为1.6。而我国第六次人口 普查的数据显示，我国的总和生育率(TFR)只有1.18，低于世界平均水准。面对我国人口出现的老龄化现象，国家计生委专门开展分类调研。在2011年 就开始着手对“单独二胎”的试点探索。据调查，2011年60岁以上人口比例约占14%；2012年我国15-59岁劳动年龄人口在相当长时期里首次出现 了负增长。这意味着“人口红利”渐失。若不及时调整人口可持续发展战略，中国经济将步入“减速带”、甚至倒退。

   今年年初，市场传出“计划生育政策”将调整，同时媒体也频频放大“单独二胎”政策信号。18届“三中全会”发布《决定》一锤定音，“单独二胎”政策 “呱呱坠地”。这也是“三中全会”本届政府拍板的最大亮点政策之一。11月15日中央发布的《决定》明确指出：坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独 生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展。有人口专家分析，符合“单独二胎”政策的“单独一胎”家庭约2000万 个，如果2014年底或是2015年初落实“单独二胎”政策，我国新生儿在2015-2019年五年内新增750万人。这将带来上万亿消费规模，如母婴医 疗、奶粉、婴儿用品、儿童玩具、幼儿教辅、家政保姆、幼儿保险、医院扩建、电商物流、房地产等产业将十分受益。

   “单独二胎”政策尘埃落定之后各地反响不一。比如深圳这样的一线城市，大龄剩女占一定比例，她们夫婿未定更无暇想及“二胎”；而符合“单独二胎”条 件的部分家庭可能也会考虑养育和教育的成本过高而放弃“二胎”，特别是“高房价”下想改善改善换大房养儿也实属不易。深圳作为年轻的国际大都市，工作与生 活节奏均较快，上班族中已婚的女青年要为生活忙碌、奔波，从而伤失了生“二胎”的时间与精力。当然公务员家庭相对好许多。也不排除有人赶在政策前“抢生二 胎”的现象。据调查，受西方观念影响，越潮的大都市婚姻观念也越潮。婚后“丁克族”家庭在深圳也占一定比例。相反内地二线城市，对“单独二胎”政策的热衷 度和影响面要宽泛许多。内地二、三线城市舒缓的生活节奏和良好的育儿环境，让符合“单独二胎”条件的年轻夫妇在育儿、养儿方面更显如意。

   11月21日国家卫生计生委副主任王培安就“单独二胎”政策接受记者采访时表示：启动实施“单独二胎”政策，全国不设统一的时间表，将由各省(区、 市)根据实际情况，确定具体时间。各地启动实施的时间不宜间隔得太长。就深圳而言，落实“单独二胎”政策由于需要广东省批准，预计最快应该在明年3月“两 会”前执行。

   “单独二胎”政策对中国房地产可持续发展是一大利好，其影响在5年内显弱，但7年之痒后将影响深远，也必将带来全新的产品创新与户型革命。

八、“房地产税改革”

   11月12日18届“三中全会”公报全面部署了15个领域的改革方向，但是由于是粗线条的纲领性文件，被群众误解为“不过瘾”，更有专家指出被外界 传为“改革拐点”或是“改革窗口期”的“三中全会”属于不左不右的“中性改革”。预言家们过早的盖棺定论实为不妥。11月17日18届“三中全会”审议通 过的《决定》见诸媒体。我们发现改革深度、力度之大前所未有。抛开涉及政治、法律、民主、文化咱不谈，仅就与房地产相关联的几个关键词作简要点评。《决 定》第三条9小条“市场在资源配置中起决定性作用的基础”，人们很容易联想到当前的“限购”将淡出市场，此前任大炮也预言，18届“三中全会”后执行近3 年的“限购”将被“叫停”。显然这被验证是“娱乐大众”的调侃，因为在未有替代政策之前“限购”还是必须的。又如第11小条里提到“建立城乡统一的建设用 地市场”，这与383改革方案里的“集体土地入市”一样，容易引起“小产权房转正”的浮想联翩。第12小条“完善金融市场体系”、“设立中小型银行等金融 机构”，这点可以改变未来房贷市场格局、刺激购房消费，对房地产行业是一大利好。前文已提到温州民间金融改革已走在了前面，可以预见这种“试点”将会得到 进一步推广。《决定》中的第五条18小条有关“税改”方面的举措更加吸引眼球。其中“加快房地产税立法并适时推进改革”是公众焦点，也是专家热议的话题。

   在“房地产税改革”道路上我国并不舒坦，历年来“税改”专家们也都强调要借鉴了国外先进经验，比如“正税清费”等思路都是“舶来品”。基于我国城市 土地国有和农村土地集体所有的“二元”结构。我国的“房地产税改革”应该符合中国国情，而不能照搬西方私有制国家的全部东西。“房地产税改革”可以说是 18届“三中全会”税改工作的又一次“亮剑”，能否戳伤既得利益阵营，兼顾社会普众效率，做到公平、公正，需要改革者们有大智慧和勇气。“房地产税改革” 消息甫出，戏剧性的报道现形，全国媒体第2天几乎统一口径“大摆乌龙”，头版头条误把“房地产税改革”写成“房产税改革”。这让多套商品房的持有者们着实 捏了一把汗！

   我国现行的“房地产税”有14种，目前实际开征的有12种。分别铺排于房地产的取得、保有和流转三个大的环节。房地产取得环节有2种，即耕地占用 税、固定资产投资方向调节税(暂不开征)；房地产保有环节有3种，即城镇土地使用税、房地产税、城市房地产税(适用外商和外籍个人)；房地产流转环节有9 种，即营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税、城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税。因此，“房产 税”与房地产税改革框架里的“房地产税”和“城市房地产税”是两个不同的概念。“房地产税”(也即不动产税)是对土地、房屋所有或占有者征收的税种，计算 依据为不动产评估价值。“房产税”是以房屋为征收对象，按房屋的计税余值或租金收入为计提房产税依据，向产权所有人征收的一种财产税。由于“房产税”征税 对象仅是房产部分(也即房屋)不含土地部分，故而可以理解国家仅对房屋财产增值的部分开征“房产税”，换言之，计提房产税时应把以前房价里面“地价”剥离 出来，这个难度较大，因为房价里面很难界定那些是因地增值的部分、哪些又是因房屋质量增值的部分。但是若不剥离清楚，以前购房者“买单”的地价(也即分摊 到业主身上的土地出让进金)疑似又被重复开征了一次。而地价增值的部分已体现在了土地增值税里头。笔者的理解是“房地产税”与“房产税”虽一字之差，意思 却有本质区别。前者征税科目里含“土地”及“房屋”等，后者仅针对“房屋”征税。“房产税”按照上世纪80年代国家公布的《房产税暂行条例》缴纳方式分两 种，一种是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳；另一种是按税率缴纳，即依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算 缴纳的，税率为12%。