广州市博量万天房地产信息咨询有限公司董事长刘文伟：2015年将是房地产市场的重要拐点

   “根据行业发展周期、美国加息、人民币贬值等综合原因，2015年将是房地产市场的关键时间段，届时相关政策也将会更加明朗。”刘文伟表示，房地产 行业不是纯粹的市场经济，而是一个资源型、政策性的特殊市场；目前政府决策的主观趋向是趋控型，政府在房地产上的政策手段也将转型为对资源市场的重组和疏 导。

   按联合国数据推测，我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在 2015年后进入下降通道，以及2020年60岁以上人口将达到2.5亿，这个时间段也将是中国房地产供需结构出现拐点的重要时间窗口。

   过去10年，一线城市的房价普遍上涨5~8倍，二线城市也有4~5倍，如今类似的情况已不可重复。刘文伟认为，一线城市人口拥挤、资源集中，而土地 又是不可再生资源，所以，大城市中心地区房价在平稳中有所上升也是必然的。一线城市如要引导人民居住走向，不集中在大城市中心而去周边发展，首先需要搞好 周边的配套。

   “二三线城市的购房投资需理性，应根据具体产品的个性化和价格来考量。我和房地产商聊天的时候也提到，应尽量把现有的楼盘售空，2015年将是一个 拐点，等到2015年看具体情况再做下步计划。”刘文伟表示，很多人还是以房地产作为主要的投资方式，因为这么多年下来，房地产的升值最稳定；而国家这十 年来总是把房地产变成解决经济难题的一个重要手段（尽管不是唯一手段）—每次经济下滑，都是通过政策与银行促进房地产业，而经济过热就打压。十八届三中全 会之后，这样的情况有望得到改善。

   广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文：未来县域房产发展将更加多元化

   对于县域房地产的发展方向，赵卓文预测，在三中全会政策的指引下，未来必然呈现多元化发展趋势。除了常规的商品住宅开发，还将出现农民住宅小区的开 发，县镇商业核心区的发展；当然还有“新土改”带来的新机会，大力发展“产业地产”、“旅游休闲地产”和“泛乡村地产”等。“拥有独特文化底蕴和保存有古 建筑的村落，还将有文化旅游地产的开发。”

城镇化将为房地产业带来新机遇

   随着今年12月我国30年来首个中央级的城镇化工作会议的举行，我国的城市结构将发生重大的改变。据新华社报道，国家开发银行预计，未来3年我国城 镇化投融资资金需求量将达25万亿元。对此赵卓文表示，虽然短期内未必有这么高投入，但在城镇化推进中，必然引发新一轮的投资高潮，带来房地产业新的发展 机遇。中国房地产业过去10年的黄金期，基本上围绕大城市和中心城市的商品住宅建设发展。未来几年，中国房地产业发展的空间将被拓宽。”

   赵卓文称，县镇级的房地产发展处于广东房地产业发展的末端，但其区域辽阔、人口众多，原来大量建筑需要更新换代，发展空间很大；“未来几年县域房地产的发展，很大程度上决定了未来广东县镇的面貌。”

房产税令人无法淡定

   展望2014年的中国房地产市场，可以说最大的不确定因素是房产税的试点扩大和立法进程。三中全会《决定》中提及：“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。”对此赵卓文称：“这意味着房产税在2014年的房地产市场有可能唱"主角"。”

   赵卓文分析认为，房产税的开征方案至今没有推行，是因为地方政府还有“两忌”：一是地方政府每年还有大量的土地出让收入和房产交易税费，房产税出台 或引发市场剧烈波动，将令政府“因小失大”；二是房产税开征非常复杂，如征收对象、征收税率、征收标准等一系列指标都很难找到相对公平的方案。

   从现在的情况看来，房产税最快2014年开征，最晚到2020年。面对目前的形势，赵卓文提醒：“2014年~2015年，广州地价将每年有15% 以上增幅，房价也将有10%以上增幅。这两年房价上升，将远超房产税的税率。持有中心区物业的投资者，无论风雨，都应该坚定持有物业。持有"鬼城"物业的 投资者是时候出货了。”

黎文江：2016年后“限购”政策才可能退出

   十八届三中全会闭幕6天后，广州迅速发布楼市新政“穗六条”。新政规定，二套房贷首付由原来的六成上调到七成，并将缴纳“个税/社保”时限延长至三年。继北京、上海和深圳之后，广州也出台“穗六条”，标志着一线城市调控政策的全面收紧。那未来政府调控是否会进一步加码？三四线城市政府调控思路又是怎样？

   黎文江估计，“穗六条”出台之后，有两成多的二手买家入市会受到拦阻。其中，社保／纳税不足三年的外地二手买家（以经商客户居多），约占整体二手楼 市两成左右，而受“二套首付七成”政策影响的买家，占整体二手楼市不足一成。“这可以缓和市场的供求关系，明年广州楼价的涨幅会慢慢缩小，不会像今年广州 市统计局统计的20%那样大。”他预测，“穗六条”的几个措施要到2016年才可以见到效果，也只有到那时，“限购”才具备退出的可能性，政府可能用交税 这种经济手段来取代行政干预。