市场面：

房价飞奔，销售火爆，“地王”频现

2013年楼市全面回暖，一、二线城市房价持续快速上涨。

价格方面，今年以来，房价同比涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市。

数据显示，9月北京、上海、广州、深圳等一线城市同比涨幅首次全部超两成，至11月，全国70个大中城市中，除温州房价同比下跌外，69个城市房价 同比上涨，北京、上海、广州、深圳四大一线城市继续领涨，上海涨幅最高，达到21.9%，其次是北京21.1%、深圳21%、广州20.9%。

中国指数研究院的数据显示，11月，百城房价指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。

住宅销售量方面，与上述房价一般，也“热情似火”。

国家统计局的最新数据显示，今年前11个月，全国商品房销售面积已经突破11亿平方米，同比增长21%，商品房销售金额近7万亿元，同比增长31%，其中，住宅销售面积和销售金额同比分别增长21%和31%。

中国指数研究院数据显示，今年以来，重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高。全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史新高。

销售市场的持续火爆，引燃了土地市场。

国家统计局的最新数据显示，前11月，全国房地产开发企业土地购置面积为3.5亿平方米，同比增长9.9%，这是自2011年前11个月以后首次同 比正增长，今年1-10月份该指标为同比下降3.6%。全国土地成交价款8669亿元，同比增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。

上述多种市场利好进一步刺激“地王”频现。

以最为火爆的北京为例，9月4日，融创竞得的北京朝阳区农展馆地块，在剔除配建医院后楼面均价达7.3万元/平方米，成为年内单价“地王”；12月19日，住总、融创和骏洋联合体以58.66亿元中标的门头沟区一限价商品房地块，刷新年内总价“地王”。

链家地产市场研究部统计，2013年，北京市共出让土地211宗，土地出让金合计1819.64亿元，同比增长180%，也超过2010年 1642.4亿元的历史纪录。其中，住宅类土地成交活跃，全年成交75宗，土地出让金合计1300亿元，同比增长230%。地价水平不仅比2011年、 2012年出现上涨，也超过了2009年、2011年土地市场火热时期的水平。

不单是北京，从全国来看，土地出让金也呈现飙涨态势。中国指数研究院的统计数据显示，截至12月27日，2013年，全国300个城市土地出让金总 额为3.04万亿元，已大幅超过去年全年，同比增长46.34%。今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的1.8倍，楼面均价突破1万元/平方米，创历 史新高。

企业面：

业绩亮丽，转战一、二线，加快出海步伐

2013年可以说是房企的丰收年，对大多数企业而言，完成今年销售目标已基本没有悬念。

中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月12日，包括万科、保利、恒大等在内的30家房企今年前11月总销售业绩已突破万亿元，达10457亿 元，同比涨幅高达33.7%。而万科、保利、中海、绿地、万达等5家房企年内销售业绩已突破千亿元，恒大、碧桂园预计将在12月迈入“千亿俱乐部”。

除11月完成销售目标的融创、华润、瑞安和旭辉等房企外，世茂、碧桂园、中骏等多家上市房企早在10月就已完成销售目标。链家地产市场研究部张旭认为，2013年相对宽松稳定的政策环境、旺盛的市场需求，使得推盘的新项目去化率较高，是房企销售再创新高的主要原因。

不过，有喜也有忧。随着市场分化的加剧，部分房地产开发企业开始意识到三四线城市风险逐步增加，而一二线城市被抑制的需求逐渐释放的时候，一线城市和热点二线城市的优质地块成为各大房企争夺的焦点，品牌房企不惜重金在一线城市夺地，造成一二线城市土地成交价格暴涨。

中国指数研究院的数据显示，前11月，十大代表性企业累计拿地金额为3086亿元，同比大幅增长87%，比去年全年水平高出31%。其中，在一线城市拿地占比明显提高，拿地金额占比由去年的22%上升至29%，导致企业平均拿地成本提高近30%。

房企从三四线城市回归一线城市的典型代表是恒大，自7月首次进京拿地后，恒大今年已经在京拿下3块地，总投入达127.35亿元。

“投资趋向进一步向一线城市集中，背后的原因是2011、2012年这两年，调控最强烈的是一线城市，使得当时一部分房企把投资转向了调控相对较弱 的二三线城市。而这些二三线城市的政府又大量卖地，造成了对未来市场的大量积压，这个消化期是很长的。”万科集团执行副总裁毛大庆日前在“2013中国地 产财富年会”上说。

另外，对房企而言更深层次的隐忧则是融资风险。尤其是随着在土地市场上的加大投入，更需要房企频频融资“输血”。

链家地产市场研究部对上市房企前40强的监测显示，1-11月，包括万科在内的40家上市房企披露的融资总额约为2080亿元，同比增长 85.7%。其中，海外债券融资加速升温，40家上市房企的海外债券融资额达1238亿元，同比上涨153.1%，平均利率为7.65%，较2012年下 降1.35个百分点。

也因此，去更低成本的海外融资成了众多房企的通径操作。中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，大陆上市房企以境内母公司身份在海外市场直接发行债券的 难度较高，内地龙头房企纷纷通过搭建的A+H双重融资平台，顺利实现海外发债融资，并且凭借企业品牌影响力获得较高的信用评级，实现低成本融资，万科、保 利、绿地、万达等龙头企业在2013年均首次通过境外上市子公司发债，并通过创新债券融资方式获取大额低息资金，资金实力大大增强。

另外，上市房企再融资放开的预期也在持续升温。有研究机构统计，截至2013年12月8日，共计33家地产企业公布了增发预案，其中23家通过了股东大会，4家公布了证监会受理公告，有3家国企公布了获得国资委批复的公告。另有10家公司仍处停牌阶段。

与此同时，房企海外投资步伐不断加快。

今年2月，万科首次进军美国，以1.75亿美元与美国铁狮门公司合作开发旧金山一个豪华公寓项目。6月，以张欣家族为首的SOHO中国联手巴西财团 以7亿美元购得美国通用大楼40%的股权。8月，万达宣布在伦敦建造酒店的计划；10月，复兴国际以7.25亿美元买下纽约曼哈顿摩根大通第一大楼。11 月，富力以85亿元人民币收购了马来西亚一幅土地。表现最抢眼的绿地，于7月、10月、11月分别在美国洛杉矶及纽约、韩国、澳大利亚等地投资总额超过 100亿美元，明年还计划再落实同等投资规模的海外项目。

尽管2013年房地产市场基本面持续向好，但地产股股价却持续下跌。

东兴证券房地产行业分析师郑闵钢表示，由于销量持续上升带来房价快速上涨，投资者开始担心新一轮政策的出台，房地产股2月底开始回调，3月15日申 万房地产指数跌至2531.25点形成阶段性低点。6月初市场对政策加码的担心再次加大，房地产股出现一波快速下跌的行情，到6月25日房地产股指数持续 下跌累计达20%以上。7月，市场上一直担心新一届政府的调控政策却迟迟未到，中央领导层也一直都不提及房地产。下半年房地产股一路走弱，震荡调整。

海通证券统计数据显示，2013年1月至今房地产行业指数的累计收益率为-13.53%，沪深300指数的累计收益率为-9.76%，板块对沪深 300指数的超额收益率在-3.77%。从各个单月表现情况来看，房地产指数在今年的1月、3月、6月、9月、10月均跑输大盘。