■二手房已转手多次，房产证上却还是第一位户主

　韶山法院判决：购房协议有效，由被告协助原告办理房屋过户手续

　　花钱买了两年多的房子至今记在别人名下，韶山的刘思就面临着这种尴尬。她一打听才知道，在自己之前，这套房子就已经多次转手，房子至今还在“第一任”名下。在多次交涉未果后，刘思将几名“前任”全部告上了法庭，要求他们协助自己办理房屋过户手续。昨天，韶山市法院一审审结了这起因连环交易引起的房屋买卖合同纠纷，刘思最终胜诉。

　　买了房子，空欢喜一场

　　刘思是一名小学老师，参加工作几年的她正为住房问题而苦恼。一天，她从同事口中得知，单位有同事要出售宿舍房屋，欣喜的她立即找到了同事李良。看了房子，商量了价款后，刘思从李良手中买下了这套面积不大的房屋，并开始装修。转眼装修已经完工，可以入住了，刘思这才发现房屋还没有办理过户手续，于是她又找到了李良。李良的答复让刘思吃惊不小。原来，这套房屋是李良从以前的同事手中转买的，一直都没有过户。循着李良所给的信息，刘思逐个找到之前转手的几位同事，才发现原来这套房屋已经转手4人。更让她不解的是，每次转手时都没有办理相应的房屋过户登记手续，房产证上一直都是原来房屋的主人钱红的名字。多番打听之下，刘思找到了房屋的“第一任”主人钱红，请她协助办理房屋过户手续。钱红却一口咬定，房屋没有出卖，并称自己对房屋多次转卖并不知情，也不同意出卖房屋。几次协商未果后，刘思无奈将李良告上了法庭，同时将钱红及之前转卖房屋的江燕、赵武，追加为案件的第三人。

　　追根溯源，发现房屋几经转手

　　刘思诉称，从2000年到2011年的10年间，这套房屋前后历经4次转让，4次转让均未办理过户手续，只交付了房屋产权证。其中，2000年10月，钱红将房屋转让给江燕。2004年1月，江燕将房屋转让给赵武。2005年8月，赵武将房屋转让给李良。2011年1月，李良以6.3万元的将该套房屋转让刘思。法庭上，刘思请求法院确认之前房屋买卖合同有效，并判令李良和钱红履行办理房屋过户义务，过户所需费用由钱红负担。对此，李良、赵武、江燕3人均表示，愿意协助刘思办理过户手续，要求钱红履行过户义务。江燕介绍，早在2000年，她与钱红的母亲签订了购房协议，钱母将这套房屋卖给了她，自己当场支付购房款两万元后，拿到房屋钥匙和产权证。“那会，我也曾要求她(钱红)到场，但她母亲说自己替女儿看管房屋，受女儿的委托将房屋出售。”江燕认为，这次受让及之后的转让行为均合法有效。

　　法庭审理：原房主辩驳买卖无效

　　对此，钱红辩称，自己从未与江燕签订购房协议，母亲当时仅将房屋出租给江燕，且江燕明知母亲对房屋不具有处分权，在未取得房屋所有权的情况下将该房出售，属无效行为。在钱红认为，刘思的购房行为，属无效买卖。事实果真如此?韶山市法院前后两次公开开庭审理，查明以下事实。

　　钱红，原系韶山某学校小学部教师。1998年12月，她与学校签订《自建教职工住宅购售合同》，以工龄住房补助折抵和交纳部分现金的方式，取得该校宿舍楼四栋二单元501号建筑面积59.4平方米的房屋，同时办理该房屋的产权登记，享有全部产权。

　　合同约定：乙方(钱红)获得产权证书后，产权归乙方个人所有，但因此房在校园内，按有关政策规定，不能进入市场，如乙方要退房，必须退给甲方(学校)，五年内退房款按限购房价减折旧价计算，五年以后退房，房款按房产部门在退房时的估价核算……

　　1999年9月，钱红调离学校，房屋交由母亲管理。2000年8月，江燕应聘至该校任教。同年10月的一天，她在学校老师吴伟的联系参与下，一次性交付现金2万元后，从钱母处获得房屋及房屋权证，并搬入居住。

　　从2000年到2011年的10年间，这套房屋前后历经4次转让，4次转让均未办理过户手续，只交付了登记于钱红名下的房屋产权证。2013年3月，刘思之母通过他人与钱红联系，要求其协助办理房屋转移登记，钱红以其房屋未出卖为由拒绝办理。同年6月，钱红在报纸刊登遗失声明，以上述房产证不慎遗失为由声明作废，并于2013年7月办理了新的房屋所有权证，将该房屋登记于自己名下。2013年8月，钱红以刘思之母为被告诉至法院，请求判令返还原物。2013年9月，刘思诉至法院。

　　法院判决：原告胜诉

　　据办案法官介绍，本案中主要有两个焦点。焦点一，钱母收的是租房款还是买房款?根据查明的事实，涉诉房屋登记于钱红名下，在其调离韶山学校时，将房屋交由母亲管理，后由钱母一次性收取2万元将房屋及产权证交付江燕。“虽然现在钱红否认没有明确的委托意思表示，但鉴于她与其母的身份关系以及证人证言，并结合当地当时房屋买卖价格水平等情况，江燕有理由相信钱母的行为是代理钱红出卖房屋的行为。”办案法官说。由于该房屋买卖行为不违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合同合法有效，法院最终予以确认。“十多年后，钱红称母亲收取相应款项，系出租方式收取的租金，而不是房屋出售价款，通过审理，双方既未约定租金标准，也未约定租赁期限，不符合生活常理。”法院对钱红的意见不予采信。

　　焦点二：有关人员转移登记行为如何担责?

　　“江燕通过房屋买卖协议，依法取得涉诉房屋占有和使用的权利，之后依次受让的赵武、李良、刘思相互之间的房屋买卖合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。”法院对此予以确认。

　　法院认为，刘思已依法取得涉诉房屋占有、使用的权利。她要求出卖人办理房屋产权变更登记，符合法律规定，予以支持。“被告李良及第三人均有协助办理产权转移登记的义务，相关转移登记费用依照登记机关规定处理。”

　　依照《中华人民共和国合同法》有关规定，韶山法院最终判决原告与被告之间的购房协议有效;由被告李良、第三人赵武、江燕、钱红协助原告办理房屋转移登记，相关产权转移登记费用依照登记机关规定处理。