入行刚满一年的林嘉没想到，做一个房产中介，最麻烦的不是带客户看房时的费尽口舌，也不是卖房业绩不好随时面临走人，而是每年两次的内部考试。“所 有跑业务的员工在这一个时段同时考试，地点就在门店的会议室和培训教室里，有严格的监考，而在考试的几个小时里，所有的门店一律停业。”林嘉说，他自己的 卖房业绩已经算很好的了，平均一个月能卖一套，但去年年底参加考试没过，差点就走人了。

   而整个中介公司的大区考核就更多了，每年三四次统一的业务考试，试卷的题量很大，三小时内要完成140-180道选择、判断、案例分析题。和林嘉原 先想的不同，这些考试的内容并不是如何获取卖主的房源、如何向买房人推销房子，而是考你知不知道房地产的各种政策变化，懂不懂不同类型的房子税费如何理 清、贷款利率怎么计算。“过去几年里，房地产领域跟土地、银行、税务相关的政策变了得有一二十回，一出新政策我们就得赶紧学习。”周滔是林嘉的店长，他说 这几年房地产政策变化太多，他们公司的培训材料每年都要换，这两年是一年一换，2008年到2010年每季度至少都要修改一次。

   修改的内容主要包括，综合地价款政策、个人所得税和营业税政策以及从去年开始每季度一调的政府指导价。“如果是我们搞错了，给客户造成损失，那是要全额赔偿的。”周滔说，以前就有过因为业务员的失误，中介自己把代理的房子买下来的情况。

   所以在他看来，加强“学习”，尤其是对房地产政策的学习，是很有必要的。刚刚过去的4月1日，就是他们必须清晰知晓的一个政策变化时点，这一天，按照规定，政府要调整二手房交易的指导价了，这意味着，买房人以此为基础计算的综合地价款、契税、个人所得税都在发生着变化。

变了什么？

   林嘉和周滔代理的是北京五环外的房源，虽然他们的感受并不明显，但至少从数据上看，从今年年初开始，这一带的二手房似乎卖不动了。链家地产发布的检测数据显示，北京二手住宅市场呈现降温，从去年11月底以来是最为明显的，二手住宅市场交易已经开始滑坡。而据一些房产中介在北京 的昌平、朝阳等区域内的粗略估计，房主的挂牌报价和实际成交价格都有不同程度的下滑，单套房的成交价格有下降10万-20万的，部分房源的房价下降幅度超 过了10%。到了3月份，按照中原地产研究部的统计数据，上半月北京新建住宅、二手住宅的签约量创造了北京楼市近年来的最低值。

   在这些价格下降的房源中，有一大半都是经济适用房。然而就在4月1日，对经适房影响颇大的政府指导价，却要开始按政府此前制定的步调，开始调高了。 “政府指导价的变动对中介来说影响并不大，因为北京的二手房市场购买主要都是刚需，不管房价怎么变，只要不是太离谱，该买房的还得买。”周滔说，不过4月 1号之后，有些房的政府指导价调了，有些没有调，具体怎么调整地税局并没有公布细节。

    但对房地产买卖者来说，影响就大了。政府指导价是综合地价款、契税和个人所得税的计算基础。据周滔介绍，经适房的特点是住满五年才能交易，交易的时 候需要把土地的钱补齐，因为土地是划拨的，如果要出售，国家要相应征收土地出让金，这叫做综合地价款，之后这个房子才是商品房，可以任意流通。

   他说，这部分钱是由地税统一征收，在买房缴税的时候，地税局会根据房屋的注册信息征收。这部分钱按照成交价的10%征收，也就是一类经适房，而二类回迁房的土地出让金是3%。

   现在北京五环外的经适房价在每平米2万左右，而政府指导价则在1.3万元左右。调整了指导价，意味着房屋实际总价也跟着水涨船高。同时提高的还有二手房交易个人所得税，税率是1%到20%，但在周滔看来，以前并没有严格照此执行，到2013年4月才强制对商品房统一征收20% 的差额交易税。“有些人的房子很老，70年代的房子的档案可能找不到了，比如单位分的公房可能才2万多一套买的，这种房查不到原值，就对成交价收1%的 税。比如你2万多买的房子现在200万卖出去，政府就收40万的税。”周滔说。