实际上，2010年之前，周滔负责的片区，经适房的政府指导价只有每平米3000多元，但当年政府突然调高了政府指导价到9000元，最高甚至达到11500元，这让很多购房者感到不适应，也让房产中介一时手足无措。

   “之前税交3万，现在得交10万了，肯定压力要大些。”周滔虽然理解指导价上调是跟随房价上涨的步调，但面对买房人，他只能不停地解释，比如原先房 价四五千一平米的时候，指导价定2000多每平米是匹配的，当房子都卖到1万多，快2万了，指导价不变就不合适了，“房子都卖到300万了，只交2万块的 税，确实比例失调”。

“考题”的变迁

   政府指导价仅仅是房产中介们面临的政策考题之一。从2005年开始，政府对房地产市场的调控逐渐发力，中介们要学习的东西也越来越多。

   2005年共出台了6项调控政策，3月是房贷优惠政策取消、房地产税改革深入、国八条出台。到了5月，七部委意见公布，同时新国八条(即 国八条细则)发布。此后的10月，国税总局重申个人二手房买卖须缴纳个税。这一条条都直指二手房买卖者的痛处。“房地产政策的频繁变动给中介带来了不少麻 烦，我们搞业务的就得不停地学习。我们公司每天中午1点到3点是固定的学习时间，每周五早晨还有晨会，学习的业务很大一部分就是税点、贷款利率和相关政 策。”周滔说。

   关于贷款利率和税点的调整，周滔坦言确实令人挠头。他说，2006年国家出了11项调控政策，其中涉及到贷款利率的有2条，涉及税点的则有3条。其 中贷款利率整体上调了0.54个百分点，税费负担也加重了，国税总局出台二手房营业税政策，要求2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售 全额征收营业税。紧接着7月，108号文件要求在全国范围内强制征收二手房转让个人所得税。周滔在学习房地产政策培训时感到不解的是，2008年以金融危机为分水岭，打压的风向又突然变成了刺激，尤其在税点的调整上更是异常宽松。当年11月，个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。到了2009年10月，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

   但在他看来，北京的房地产市场，已经渐渐无法经受起这样的折腾。“2010年之后炒房的就很少了，我2012年入职之后，就没遇到过炒房的，买得起 也不买了。北京的房屋需求已经慢慢回归到居住的刚需上。”周滔介绍到，北京的房产市场特殊之处在于，北京每年这么大的房屋交易量70%-80%来自换房需 求，真正从外地来的购房者并不多。

   这主要归因于2010年史上最严厉的宏观调控“国十条”，包括限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等措施，直接浇灭了北京房地产市场的火，二手房也未能幸免。及至2013年4月，商品房开始统一实施差额20%征税之后，二手房交易的成交量变化尤其明显。

   “4月的成交量比正常月份少了60%，而3月的成交量是正常月份的4倍。”周滔说，当年他一个月都成交了好几套房，而正常情况下经纪人三个月能卖两套房就不错了，他觉得是政府的政策把当时正常买房的需求都提前了。

   现在，行政调控正在成为过往，政府提得最多的是依靠市场来调节房价，但周滔还是觉得要让房价跟经济增长保持一致，避免出现很久不调控、一调就是大动作的事情，那时，很多买房和卖房的人，心理可能都承受不