【困境】开发商缺钱，地产基金野蛮生长

　　张新文(化名)是一家房地产公司的负责人，投资项目预计30亿元，目前已经投入了十多个亿。“现在房地产企业很缺钱，但是融资渠道却很少，银行贷款难，别的渠道也难谈妥。”张新文说。据介绍，张新文的项目此前通过基金获得了一笔资金，然而做基金项目绝非易事。“基金希望回报率更高，我们能给出的却是有限的。”在张新文看来，利率在13%以上的基本难以接受。“我们作为中型房产企业，很缺钱，可是大基金公司看不上我们，本土的基金公司做大企业资金量不够，做小企业风险控制又很难把握，所以对我们有很严格的风险评估。”张新文说。

　　“即使如此，房地产开发企业还是更看好基金，因为没有太多硬性门槛，而且相对于银行资金可以更早地介入房地产项目。”正是因为如此，现在湖南市场上做房地产基金的人越来越多，甚至很多房地产开发公司也转行做起了地产基金。“内陆城市的地产基金现处在野蛮生长的状态，只要略微有点金融知识的人都想去这个市场分得一杯羹。”湖南一名地产基金的业内人士说，房地产基金 还没有成形的标准，很多小型投资公司也在设计发行房地产基金，加之管理人经验有限，导致长沙市场出现了很多失败的房地产基金，或延期支付，或者无法支付。

　　本土中小房企募资难度大

　　虽然私募基金门槛相对较低，但要想正常发行，却不是容易的事，特别是在长沙这样的内陆城市。璟泰投资相关负责人曾向媒体表示，一只私募基金在北上广深等城市募资，一个星期就能募集4到5个亿，这在长沙简直是异想天开。彭树龙也坦言，融资团队的大部分时间在一线城市募资。“这些城市融资环境好，成功率比较高。”

　　据彭树龙介绍，目前公司的地产基金业务大多只针对机构发行，没有针对个人，主要是因为本土的高净值客户数量有限，而外地的高净值客户并不信任一个内陆城市的管理公司。据王畅介绍，“长沙具有较好开发实力和品牌价值的房企并不多，而基金项目为了控制风险，不会考虑企业资质和规模太小的融资方，所以导致很多中小型房企很难募集到资金。”王畅说，目前诺亚财富已经落地长沙的基金项目也是与全国性房企合作的，而非长沙当地的开发商。

　　【破局】行业洗牌将成为主题

　　对于地产基金而言，虽然风险不少，行业乱象也不少，但长沙的市场前景还是非常诱人。“现在，几乎房地产企业都缺钱，长沙也是如此。这些正是房地产基金的生存空间。”彭树龙说，去年长沙土地成交有6000多亩，这些数据背后都是市场潜力。不过，繁荣的背后也会埋下危机的种子。“长沙真正专业做地产基金的公司只有几家，很多财富管理机构也发行这样的产品，而这个市场目前也没有国家统一的标准。”彭树龙说。

　　对此，全国房地产投资基金联盟会长张民耕表示，目前整个房地产行业内竞争激烈，行业内部的整合给私募地产基金创造了机会，并购类私募地产基金将成为市场竞争的主题。大房企、大金融企业在房地产市场份额上的竞争，将越来越多地借助于并购型的私募地产基金。

　　另外，本土的基金公司也在朝更专业的路上出发。彭树龙介绍，一些相对成熟的地产基金走全产业链路线，他们更愿意与有房地产开发经验的公司合作，“从拿地、建设、销售等环节一条龙服务，这样才能有效控制风险。”

　　“在长沙，更需要具有丰富管理经验的优秀基金管理人来统领市场，结束鱼龙混杂的局面，保障投资人的利益。”王畅说。

　　地产基金，收益率有多高?

　　彭树龙介绍，湖南本土企业房地产基金年回报率大多可达到16%-18%。

　　根据房地产公司的整体实力、经营规模、项目优良等情况，地产私募基金的融资成本有所区别。本土企业要出相对较高的回报率融资，而一线大品牌房产企业的议价能力更高，给出的年化回报率约为11%左右。

　　哪些人，分享高收益?

　　诺亚财富主要针对高净值客户，“截至3月31日，诺亚已有5.3万名高净值客户，其中长沙就有300多名，人均购买量超过600万元。”王畅说。

　　据彭树龙介绍，财信华盛发起的基金只通过股权+债权的方式介入，目前只针对机构融资，“本土高净值客户有限，外地的高净值客户对公司的信任度很有限。”