国家统计局4月18日公布的3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅环比价格下降的城市有4个，持平的10个，上涨的56个。 同比仅一个城市下降。二手住宅环比价格下降的城市有14个，持平的14个，上涨的42个。同比价格下降的2个，上涨的68个。今年以来，房地产的整体走势 开始回归理性。有分析认为，在新的调控政策思路之下，市场为导向的楼市新局面已经开启。

“五一”楼市靠刚需支撑

   “限购再加上目前不太明朗的市场行情，投资者观望的情绪会比较浓，入市的大部分是自住的买家。”近日在踩盘时，对于即将到来的“五一”市场状况，不 少楼盘的销售人员都向记者表示刚需是他们主要针对的购买群体。记者发现，今年的“五一”市场将比去年要热闹得多，甚至有开发商将“五一”作为试金石检验今 年整体的市场走向。大量的楼盘将进行推新，新盘量也非常大，其中刚需产品占据了绝大部分。自住买家的入市意愿成为“五一”楼市成败的关键。

刚需楼盘表现不错

   “对于今年还是有点担心，就看这个‘五一’市场表现如何了。”从化一个大型楼盘将在“五一”推出超过500多套住宅，该盘的销售负责人坦诚地向记者表示，现时对于开售表现仍然没底。与今年一月牛气冲天的情况不同，现时随着楼市进入了一个调整期，不少楼盘在一季度的表现都差强人意。为了冲击市场，大部分楼盘的推货都集中在了今年的“五一”假期，而今年的“五一”小长假又仿佛回归了其原有的光彩，已经被开发商们看作今年整体市场走向的一块试金石。

   近日，记者走访市场发现，一些在“五一”前抢闸开售的楼盘表现仍然不错，例如中海誉城就在上周六进行今年第一波的推新。“可以说得上是日光，除了少量大面积的户型没有卖完，中小户型都被抢光了。”据中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家) 相关负责人透露，他们针对的买家就是自住型的刚需，所推出的产品户型包括33平方米一房、76平方米两房、87平方米小三房、121平方米大三房、120平方米3+1房和140平方米四房，全部带精装修交楼。

   除了抢闸推新的楼盘以外，一些预计在“五一”期间推出的刚需项目，目前仍然处于认筹阶段。“现在自住的买家占了绝大部分，已经认了800多个筹了。”位于萝岗的新福港鼎峰的销售人员向记者表示。

自住买家需求仍旺

   “主要是价格，如果总价能接受买的可能性还是很大的。”梁先生已经在几个楼盘都认了筹，在今年的“五一”买房成为他最主要的任务。据其透露，包括在番禺的诺德名都、万科[简介 最新动态]欧泊、萝岗的新福港鼎峰、万科东荟城都是梁先生现时的选择对象。他告诉记者，对比过后如果价格合适他就会买。

   尽管在今年楼市走势比较迷离，现时仍然有楼市崩盘的论调出现。“很多朋友也叫我等一下，说可能过一段时间价格会跌。”但是对于置业，梁先生却有着自 己的看法。“反正是买来自己住的，主要是能承受，晚买不如早买。”选择“五一”这个节点，梁先生同样也是做足了功课。“前一段时间去看过很多盘，大部分都 是在推一些旧货，都说新的要等到‘五一’前后才推。”“五一”小长假的新货集中成为像梁先生这样自住买家出手的较好时机。“单是萝岗我就有了三个盘可以考 虑，番禺还有几个。”

   记者采访发现，现时在广州自住买家的需求仍然比较旺，他们将成为这个“五一”小长假支撑市场的主要力量。对于今年的“五一”置业，有分析指出并不能 靠猜测影响了机会。“在去年‘五一’很多楼盘给出的优惠都很少，而今年由于市场开始平稳，开发商为了冲今年第一波的量会将价格放得比较低，优惠力度也比较 大。”珠江地产(珠江拉维小镇珠江奥古斯塔城邦) 从化某项目的负责人向记者表示，“如果错过了第一波推货，后面涨价的可能性还是比较大的。”记者发现，以萝岗为例，预计在“五一”发售的几个新项目，最新的吹风价都较此前要低，而这些楼盘的销售普遍向记者表示，这个“五一”小长假开发商会以惊喜价抢客。

“双向调控”思路登场

   按照近三年的规律，每年的第一季度都将是政府对于房地产市场政策表态的关键时期，将为未来一年的政策走势定调。而在今年，政策的态度则并非十分的明朗。即便是在两会期间，针对房地产市场的信息也相较往年要少。而住建部部长姜伟新在接受媒体记者采访时给出楼市“双向调控”的四字谜语，则成为今年楼市调控较为关键的信息。随后，住建部副部长齐骥对此详细解读，指出今年楼市调控会加强分类指导，既要防止热点城市的继续火爆，也要对住房库存量过高的城市控制供应结构。

   根据今年两会期间发布的《政府工作报告》，同样也有双向调控的内容。据其指出，今年要“完善住房保障机制。加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。提高大城市保障房比例。增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。这意味着，住房问题的解决依然采取双轨制，即高端有市场，低端有保障。

   对于低收入者的住房保障，一方面需要不断加大保障房建设力度，增加供给数量，同时还应完善保障房的准入、退出制度，以实现保障房的良性循环，使更多 的保障对象应保尽保。至于保障房对市场的影响，还取决于政策的力度以及保障房的数量等多种因素。如果保障房的数量足够大，覆盖面足够宽，对商品房市场会形 成一定的冲击，对平抑房价也会起到一定作用。

   据媒体报道，包括黑龙江、福建、江西等多地正在研究双向调控的思路。据称，目前江西省就在内部探讨，研究如何双向调控，双向调控的核心是基于当地实际，更体现市场化。其认为，像南昌等房价较高的城市将是本省调控的重点城市。