国家统计局公布的数据显示，上半年国内楼市成交呈现量价增速双降的局面，多地成交量大幅下跌，降价潮涌现。因此，有业内人士将其形容为楼市自发性进入"变革期"。

楼市现象：常德购房者都去哪儿了?

   自进入7月份以来，以前市场上的购房者好像突然消失了，售楼处到访的人少，出手的人更少。近期，常德部分楼盘的营销负责人都在为售楼部人气上不去而焦灼。放眼整个市场，即便是开发商挖空心思做活动，拿出极富诚意的优惠价格，似乎还不能让购房者动心，成交依然步步下滑。

   去年，热情的购房者不断入市，捧红了楼市，助推量价齐升。然而，今年面对着全国楼市不断发出的救市信号，信贷紧缩、房价下滑，购房者似乎不那么捧场了，他们究竟有何顾虑，究竟开发商怎么做他们才会出手?

   根据常德买房网抽样调查显示，52%的受访者认为今年不是买房时机，年初就打算买房的陈先生就被最近几个月的"降价风"搅乱了他的购房计划。一直关注楼市的陈先生认为房价还会下降，因此现在不打算出手。当然48%的购房者还是认为"现在已到购房好时机"，他们认为"对于刚需而言，购买的是刚需房，就算是降价，也不会亏太多，因此等到价格下降果断入手。

   调查显示，对于购房者影响最大的还是开发商的降价促销举动，常德楼市目前观望气氛浓烈，但是购买力十足。市场需求是客观存在的，只是目前房企价格点还不能让购房者满意，所以去化缓慢。其次限购、银行房贷政策等对改善需求有着明显的影响。另外二手房市场的价格变化，也会对购房者的信心以及后市判断产生影响。

   今年楼市整体销量下滑，为了吸引购房者的眼球，各开发商也是动足了脑筋。据调查，41%的购房者对优惠3万以上房源比较感兴趣，例如网友王女士"看了两个月，一直在等开发商降价，准备入手是因为总价较之前优惠了近3万"。另外，虽然特价房比较少，但是仍有36%的购房者喜欢性价比更高的特价房，因为总价相对会更低。而23%首付压力大的购房者，在选择楼盘上更偏向于低首付楼盘。

常德买房网分析：常德楼市如此冷淡背后

   放眼整个常德房产市场，即便是开发商挖空心思做活动，拿出极富诚意的优惠价格，似乎还不能让购房者动心，成交依然有着下滑的迹象。究竟，购房者是已经离场，还是静待入市时机?让我们来逐一分析。

   首先，作为楼市的主导力量，刚需在一定程度上造就了2013年楼市飘红的销量。如今，在跌宕起伏的2014年，常德的刚需购房心态也随之而变。对于刚需客群而言，影响其入市的关键因素是价格。今年起，常德就有多家楼盘推出低首付、特价房、打折促销等。不过，当买房人兴冲冲到售楼处时，大多看到的是优惠促销而非降价，低起价房源多数只有一套或需要抽奖。现在楼盘优惠多数是‘特价’，或通过房源差别来调整房价，‘普降’并不多。目前常德‘优惠风’不断吹，开发商却未真心实意地降价‘放血’，买房人自然要观望。

   其次，对于刚需而言，虽然买房的需求较为急切，但是"追涨杀跌"心理也很严重，尤其是市场价格下行的大环境中，生怕房产入手后就贬值，所以一旦价格有些许松动，也会动摇客户的观望决心。可以说，刚需是对价格最为纠结的一个群体。
  
   最后，价值待估房产投资更理性。无论是刚需还是改善需求，他们买房的出发点都是出于自住，所以大多数人在有合适的房源的时候还是会出手的。然而对于投资客户而言，他们需要判断未来政策走向是否能提升投资产品价值，也需要从购房成本入手，在贷款利率低位、价格相对低位时入市;另一方面，由于整体经济环境的不景气，所以目前投资者的资金实力较之以往也紧缩了许多。针对目前整体市场情况，投资客户的观望情绪是最浓的，许多投资客选择投资他行或者持币观望。

   不过，受制于目前常德投资渠道狭窄，保值能力较强的固定资产仍是首选。现在市场处于波动期间，所以他们的投资行为会更理性。

常德开发商拓客更需"步步精心"

   楼市即将进入"金九银十"，常德楼市一面是转淡的行情更加明显，另一面则是开发商"如山大"的压力。上半年销售成绩平平，整体市场比较淡。所以，拓客显然成为目前最重要的课题。而正因为一客难求，开发商在拓客环节更是步步"精"心。