库存压力缓解

新政对缓解当前过高的库存压力，也在开始发挥作用。

    数据表明，截至2014年10月19日，中国指数研究院监测的包括北京、上海、南京、苏州等在内的17个主要城市，库存总量较一周之前(10月12日)环比下降了0.49%，幅度虽然不大，但其积极的一面，就是库存已经达到顶部并出现回落趋势。

    其实，在9月底之前，全国楼市库存压力处于持续上升过程中。上海易居房地产研究院跟踪监测结果显示，截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住 宅库存总量分别为3794、20167和4052万平方米，环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%，同比增长分别为39.6%、21.8%和 21.1%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势。

    分析人士指出，9月份库存的持续上升，跟市场供应增加与需求并无明显改善有着极大的关系。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，进入8月份以来， 二线城市纷纷跟进限购政策松绑，同时还出台各类刺激消费的做法，这调动了当地开发商的推盘积极性，导致供应量增长。但9月份的交易量却并未出现明显回升， 因此库存量进一步抬升。

    而在10月份前三周，开发商推盘速度并未减慢，在这种情况下，库存出现回落，表明市场人气已在慢慢攀升。

    至于库存过高问题是否就此迎刃而解，专家表示还需进一步观察。数据表明，截止到9月底，包括北京、上海在内的35个新建商品住宅存销比为17.7个 月，这也意味着市场需要用17.7个月的时间才能完全消化现有库存。该数值已经超过了15个月的警戒线，处于库存高压阶段。目前房贷新政在悄然改变这种现 状，但能否一举扭转当前局面？广州知名房地产专家韩世同在接受本刊采访时表示，这还要看银行支持力度的大小。他指出，当前银行利率已经实行市场化，再要求 银行给予房贷利率折扣，已经有些勉为其难了。在这种情况下，银行会不会持续支持，很难下结论。

投资热情回升

新政的实施，也刺激了开发商的投资热情。

    就在房贷新政出台半个月后，北京出让了两幅地块，其一是门头沟区永定镇(南区066号)地块，起始价25亿元，成交价达33.8亿元，溢价率为 35.2%；其二是门头沟区永定镇(北区066号)地块，起始价为43.5亿元，成交价达59.7亿元，溢价率为37.2%。在此前长达半年已习惯于底价 成交的土地市场上，这样的表现显得有些突兀。此外，上海挂出“董家渡地块”，起始价高达248亿元，对于这幅有望冲击国内“地王”的地块推出，其时机选择 也颇有讲究。

    其实，我国房地产开发投资在今年2月份经历“断崖式”下跌之后，虽然在恢复过程中，但幅度不大。前三季度，房地产开发企业房屋新开工面积 131411万平方米，同比下降9.3%，降幅收窄1.2个百分点。其中，住宅新开工面积91754万平方米，下降13.5%。9月份，房屋新开工面积同 比下降0.2%，其中，住宅新开工面积同比下降6.2%。此外，前三季度，房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%，降幅比 1~8月份扩大1.4个百分点。

    严跃进表示，从全国房地产投资同比增幅走势看，虽然目前在持续走低，但预计在第四季度，随着市场信心的提振和房企资金面的改善，房企投资热情将逐渐 恢复。所以基本可以判断，随着第四季度成交水平的逐渐抬升和去库存压力的减缓，房企的投资热情会加大。对于部分重点房企来说，今年整个销售业绩并没有一落 千丈，那么最有可能在土地市场、资本市场上谋求新的扩张动作。

房价难以上涨

新政不会促使房价反弹，更不会导致房价大涨。

    近日，青岛绿城项目6.5折打折促销，引发万科、中海等房企跟风降价。其实，从目前来看，降价打折已经不再是秘密。从记者掌握的一份资料显示，近几 个月以来，全国范围内降价楼盘数量在持续增加，同时降价幅度也在震荡上行。根据世联行房地产研究机构对包括“北上广深”等一线城市在内的24个重点城市监 测结果表明，截止到9月26日，共有525个楼盘降价，较8月底增加了两成多。此外，大幅降价的楼盘数量也明显增加，结果显示，截止到9月底，共有123 个楼盘降价幅度超过15%，较8月底增加了27个。

    专家分析指出，当前“以价换量”已经成为市场共识。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，持续低迷的市场态势，让开发商意识到，“以价换量” 成为目前最为务实的选择，加快产品去化速度以回笼资金，成为今后一段时间房企的第一要务。目前市场交易活跃程度虽然有所提高，但在库存压力并未减轻的前提 下，开发商不敢轻易涨价。

    而现实情况也确实如此，从目前各开发商销售任务完成情况来看，除了恒大、万科、中海、融创等之外，大多数还需为完成目标而竭尽全力。数据表明，目前 包括绿地、保利、碧桂园“千亿级”企业，目标完成率不到70%；龙湖、金地、远洋、首创等企业，目标完成率才刚刚超过50%。面临这种情况，利润显然已在 其次，完成业绩指标才是主要任务，所以可以初步判定，开发商在短期内并不具备调高房价的动力。