中金预测2015年将会有两次降息，未来楼市趋向改善+保障;专家称长沙仍以刚需为主“9·30”系列新政推出后，“银十”各周长沙成交量均出现明显上升。

    今年，房地产行业的大伽们纷纷加入双11网络营销大战。在长沙，万科、北辰、保利、旭辉、方兴地产等推出秒杀、打折、竞拍等各种促销活动。但在业界专家看来，双11大促对库存高企的开发商们来说，也许很难有立竿见影的效果。离年底仅有不到两个月的时间，楼市将何去何从?

    长沙楼市未来走势如何，影响后市的因素有哪些?记者昨日多方采访了业界人士。

    “尽管我们难以判断房地产市场会重现2009年的盛况，但湖南省有望达到2013年的水准，长株潭销售量全年平均将会到达12%，再度回到二位数增长。”这是湖南省房地产协会首席经济学家王义高的看法。

中金预测：户均1套房意味着潜在需求将下降

    中国首家合资投行中金公司日前发布“中国房地产2015年走势预测”，称明年或将有两次降息，而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测为：2.0%)。“基于此数据，实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年。”中金公司解释说，“实际利率与房价负相关，实际利率回落，同时预示着2015年房价平稳。”

    2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房的实现。中金公司专家认为，未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由2010-2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。

趋势：房市进入相对长的“调整期”

    中金公司关于“2015年房价平稳”的预判，其实还有一个大的背景，那就决策层希望房地产市场平稳发展的表态。

   10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效，要求重点推进住房等六大领域消费。

    “当前的房地产进入了调整期，这个调整期大概是两年左右。”这是经济学家成思危的判断。他在11月初召开的第23届中外管理官产学恳谈会和2014金融街论坛 上表示，虽然当前的房地产行业正在经历调整，但从长远来看，房地产价格仍将上行。“目前中国的城市化率为52%，如果每年增长1%，每年1100万农村人 口要流向城市;每年700万大学生毕业，他们要工作、结婚;还有相当数量的家庭要改善住房。”

    在长沙，自“9·30”系列新政推出后，“银十”各周成交量均出现明显上升。但是进入11月，预期中的房贷利率优惠未见踪影，政策细则迟迟未能出台。在预期动力缺乏的直接影响下，11月第一周长沙楼市成交量止涨回落，并且住宅均价也出现一定程度下滑。

[专家观点]现在说楼市复苏还太早

胡治钢　中原(湖南)房地产代理有限公司董事总经理

    对 于北京、上海这些一线城市而言，现在“一大一小”的房子好卖，即：品质高端、户型大的好卖，特别小的刚需房也好卖，中间段的则卖不动;但对于长沙而言，现 在说市场重心转移到‘改善’房上还不太符合实际情况，长沙现在绝对是刚需为主。这与一个城市的人口饱和度有关系，与经济实力、人均收入水平、楼市产品的打 造以及开发商的成熟度都有关系。事实上，长沙目前在房地产行业只能算三线城市，未来房地产商在积极去存量的过程中，仍然要紧贴刚需群体的需求。

    我认为，当前长沙楼市的主旋律仍是释放存量，虽然公积金房贷政策有所松动，但在银行7折利率落实到位之前，现在判断2015年楼市将复苏似乎还太早。

2015年楼市将迎来“丰收年”

    王义高湖南省房地产协会首席经济学家

    今年国庆黄金周期间，虽然一线城市成交量下滑，北上广成交量同比下滑30%，深圳下滑18%多，但是，已经“松绑”的二线城市出现了另一幅情景——武汉新房成交1785套，同比涨28%;南京日均签约量400套以上，同比涨48.44%;长株潭上涨了15%。成交量已接近2013年黄金周水平。

    如果到今年12月，地产销量又开始下滑，房地产减税或许开启。个人住房转让营业税征免时限可能由5年恢复到2年。另外，开征不动产税或许将被推迟。城镇化推进、老城区的改造和住宅产业化将支撑房地产继续繁荣10年，我们有理由相信，2015年房地产又是一个丰收年。