“无理由退房”又重出江湖！从4月16日8时起，恒大集团全国范围内的楼盘将实施无理由退房。向前追溯，自从1999年底SOHO中国率先打出“无理由退房”这张牌起，十五年来每每在市场冷淡期，都有开发商以“无理由退房”一搏，或营销炒作或强化销售，来提升购房人的信心和 热情，恒大在全国范围内实施“无理由退房”究竟将如何影响楼市？

“无理由退房”迅速引关注

    在4月15日的恒大新闻发布会之前，全国各地数以百计的媒体人飞往广州，事前对将要发布的内容没有透露半分，悬念重重，然而新闻发布会仅十分钟，简短公布了 全国推行“无理由退房”计划后再无其他。当日上午10点，国务院新闻办刚发布了2015年一季度国民经济运行情况，GDP险守7%的增长底线，各项数据在 不断创低值。房地产行业整体传出了一季度多家房企利润跌幅超过50%的消息，克而瑞研究中心统计数据显示TOP20的房企仅6家实现了业绩同比增长，万科 等排名靠前的房企均出现销售下滑。而此时，地产界的头条被来自四面八方的各消息抢占，关于融创并购佳兆业一事还未梳理清楚，上午11时，保利地产董事长宋 广菊在个人微博上说“保利是个P！”小伙伴们还没从惊呆中反应过来，又传出万科内部发文鼓励员工辞职创业的消息。

    在中国经济苦于下行压力、地产行业处于调整期的情况下，转型、思变已然是挂在大佬嘴边的常用语，“危机感”也早已体现在房企的种种动作中。恒大全国范围内的“无理由退房”虽然发布得很简短，但迅速在业内引发讨论，在“抢头条”大战中占据一席之地。

    恒大地产在广州恒大中心召开新闻发布会宣布的“无理由退房”计划，覆盖恒大所有在售住宅，遍布全国147个城市的305个楼盘。从4月16日8时起，全国范 围内向恒大购买商品房的业主，在签署商品房合同的同时，还可以选择签订无理由退房承诺书；业主只要在办理入住手续前任何时间，均可无理由退房。

承诺背后的“危险信号”

    虽然恒大的无理由退房协议具体细节还没公布，但或许具体的内容其实并不重要。

    作为房地产行业资深人士，凤凰房产CEO单大伟认为，房产包退并不新鲜，从1999年至今，十五年的时间里出现过几次集中爆发期，而巧合的是每次开发商祭起 无理由退房的大旗，都是在市场冷淡、投资者缺乏信心的时候，因此这次恒大推出的“无理由退房”也可以看做是开发商认为市场趋冷的一个“危险信号”。

    “目前在国内经济下行压力加大的大环境下，房地产行业正在进入新常态。恒大亮出无理由退房这张牌无论是承诺也好、营销也罢，都有利于现阶段的去化销售。恒大是 一家全国性的房企，超过300个项目主要分布在二三线城市中，库存量较大。当下购房者难免有担心房价下跌的担忧，无理由退房的作用之一就是打消购房者的顾 虑，鼓励准购房者脱离持币观望的心理。其次，在当前的市场情势下，购房需求有限，不如以一种愿意承担风险的姿态出现，在市场竞争中占据一席之地，这是恒大 主动营销的初衷所在”，单大伟认为，房产作为产品与普通大宗消费品的一大不同之处就是其具有投资价值，购房人不会简单地仅以质量好坏来决定退房与否。随着330新政释放利好消息，市场有转向的态势，开发商对市场本就偏向乐观，恒大此举更是表现出了对后市转好的信心，购房者也会更加积极促进成交。

    我 们不妨来回顾一下历史：早在1999年岁末世纪更迭之际，SOHO现代城的“无理由退房”以全部购房款和活期存款利息在京城楼市中出镜率颇高。当时正值房 地产市场最具转变性的节点，亚洲金融风暴后银行接连降息，住房贷款利率下调，首付款比例下降，单笔贷款额度上浮，取消福利分房后“置业”观念逐步形成，但 高房价让准购房者望而却步。北京新项目激增，市场竞争激烈，当年前三个季度平均3.3天就开盘一个新项目，并且价位一个比一个低。SOHO现代城“无理由退房”属当时的一大“奇招”，市场反应热烈、退房者寥寥，购房人信心增加，积极 买房从而加速了开发商的资金周转。2001年，潘石屹将无理由退房附带10%的回报，大玩“年息10%的无理由退房”。随后，在北京、成都、昆明、贵州、 长沙等城市的多个楼盘都实行过退房许可制。从结果上看，退房的承诺确减轻了购房者的心理压力，同时开发商也赢得了良好口碑。

    2008年金融 危机，在国内经济增速放慢的背景下，房地产投资下滑和交易量萎缩，房地产开发企业资金来源增速急降，开发商资金回笼压力加大，房价涨幅逐渐回落，部分区域 房价下跌明显，消费者观望气氛浓重，房地产销售出现了1998年以来的首次负增长，市场交易呈现“量跌价滞”的局面。一时间，北京、南京、长沙等多地都有 房企提出“无理由退房”，更有退房期限时间跨度长达近两年。此后，2011年国内经济控通胀初见效，楼市遭遇严格的政策调控，陷入低迷，成交较上年同期大 幅下降。2013年“新国五条”出台，二三线市场房地产市场一蹶不振。每每市场冷淡期，“无理由退房”每次都重出江湖，频频现身，仿佛是发出“危险信号” 一般，全国各地到处开花，从退房承诺时间到退赔力度，都在各地房地产市场投下了枚枚“重磅炸弹”，无论是房企的目的提振购房者信心、还是快速回笼资金，颇 有将此作为“一招鲜吃遍天”之势。

    种种迹象表明，随着房地产市场每每在低迷遇冷之后的接连上扬，“无理由，退房”的结果是享受“无理由退 房”的购房者鲜少真的退房。有关恒大的“无理由退房”后续将如何具体落实还有待明确，退房一事除了开发商和购房者，还涉及银行，同时也有相关的法律问题需 要明确。在当前市场情况下，未来房地产市场逐渐回暖、房价有所上涨，退房涉及的利息及增值问题也值得关注。此外，“无理由退房”也不意味着楼盘不会产生质 量问题。

    从SOHO现代城率先亮出“无理由退房”算起，十五年后恒大这张牌的效力虽然还没完全展现，但至少已在激烈的“头条战”中迅速抢占了一席之地。

    在投资市场中一直有这样一句话：当别人疯狂的时候你要恐惧，当别人恐惧的时候你可以疯狂。从历史唯物主义角度来看，过往的“无理由退房”都起到了稳定投资人信心的作用，而把握住时点的投资人最终都以投资上升获得了圆满结局。因此，未来楼市走向仍然是大家关心的关键问题。

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    每到调控政策由紧转松、楼市成产由抑转扬的关口，都有开发商宣称无理由退房。恒大宣布的全国“无理由退房”计划意义不大。首先，期房由签约到入住前通常需要1年半至2年时间，如果入住前退房，也就意味着此前支付的三成只七成的首付款将被无息使用。其次，一旦退房，意味着销售团队、渠道团队的佣金全部泡汤，不 仅销售团队会大力劝阻，而且退款周期有多长也不受业主控制。第三，就算是能顺利退房，两年间房价会涨多少？购房者拿着这些首付还能在同样地段，用同样价格 买到同样品质的房子吗？可能性为零！

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    而退房在实际操作层面会有很多问题，牵涉到很复杂的法律问题。表示从法律层面上来讲，购房者本来就有权利退货。所谓的“退房”其实是买卖双方间的合同解除。 开发商和购房者解除合同的方式有约定解除和法定解除两种，约定解除是双方约定合同条款明确解除的条件，而法定解除指在发生了法律规定的情形时，当事人一方 依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。通常购房过程中使用的合同范本都由开发商提供，条款细节多更偏向开发商。一旦解除合同，购房者往往需要付出 较高的时间和经济成本。进入诉讼阶段，往往需要耗时3至6个月，如果需进行二审可能会长达1年，这期间购房者的购房资金、购房资格都会受影响，针对此提出 的补偿在诉讼中也很难获得支持，会蒙受很大的经济损失。对于恒大在全国范围内提出“无理由退房”，我认为这可能意味着房地产将进入买方市场，开发商根据市 场导向而制定的计划刺激销售，对于购房需求的一种刺激。