新政：楼市迎利好 首套房和二套房的契税均有所调整

   继购房的首付比例在本月初下调后，房地产市场再次迎来利好。2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优 惠政策的通知》，该通知将于2月22日执行。该通知的发布意味着，常德市民购买首套面积为144平方米及以上的住房，契税税率将由以往的3%减至1.5%。值得注意的是，这次调整不涉及北、上、广、深这四个城市。

    首套房144平方米以上契税减半

    上述通知称，对个人购买家庭唯一住房（也就是首套房，家庭成员范围包括购房人、配偶及未成年子女，下同），单套建筑面积（下同）为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。

    据市地税局介绍，目前我市契税收取按建筑面积共分为三个档次：一、对个人购买住房（别墅除外），90平方米及以下，且该房属于家庭唯一住房的，契税 按1%征收；二、144平方米以下，且该房属于家庭唯一住房的，契税按1.5%征收；三、凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，契税按法定税率3% 征收。“新政策对于购买144平方米以上的购房者来说是利好，契税减半了。”市区一家房产中介的人士说，这项政策将使住房需求得到一定程度释放。

    购买第二套房的契税分两档

    通知还对个人购买家庭第二套改善性住房的契税进行了调整。“第二套改善性住房”是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。通知指出，对家庭第二套改善性住房，面积在90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，按2%的税率征收契税。据市地税局介绍，目前在常德市主城区购买家庭第二套改善性住房的，是按3%全额增收契税。市地税局12366热线相关工作人员昨天表示，目前还没接到有关文件，上述政策未进入执行期，因此仍按原标准执行，只要接到通知就会执行新标准。

    此外，通知还指出，个人将购买不足两年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年及以上的住房对外销售的，免征营业税。

  算账

  买房：可省下上万元契税开支

    假设王先生购买了自己的首套房，如果面积在144平方米以下，那么这次调整他将不会在契税上有任何优惠。

    如果王先生购买了一套150平方米的首套房，假设该套住房总价120万，那么按照以往的3%契税标准，他将缴纳3.6万的契税，而按照新的契税标准（1.5%）计算，则只需缴纳1.8万，节省了一半。

    假设王先生购买家庭第二套住房，如果住房面积在90平方米及以下，假设该套住房总价70万，那么按照以往3%的契税标准，王先生需缴纳2.1万的契税，而按照新的契税标准（1%），王先生则只需缴纳7000元的契税。

   假设王先生购买家庭第二套住房，房屋面积是90平方米以上，假设该套住房总价100万，那么按照旧的标准，需要缴纳3万的契税。而按照新的标准，只需要2万。

    卖房：2年以上房产不缴营业税

    按照新的规定，房产营业税的税率为5%。假设王先生想要将名下一套价值100万元的房产出售，如果该套房购买时间不足2年，那么王先生需要缴纳5万元的营业税，如果其购买时间在2年及以上，那么王先生不需要缴纳1分钱营业税。对于二手房卖家来说，这也是个极大的利好。

    影响：业内人士分析开发商不敢轻易涨价，二手房业主可能加价售卖

  在去年的基础上，今年楼市政策继续频频发力：在实施不限购城市下调房贷首付款比例、调整职工住房公积金账户存款利率……这都被业内认为是有助于房地产去库存的政策。昨日，财政部、国家税务总局、住建部针对房地产交易环节再出新政，将契税、营业税进行了调低，这被看作是继住房贷款政策调整后又一去库存大招。

    购买二套房受益最大

    按照财政部、国家税务总局、住建部联合公布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，自本月22日起，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米 及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

    在一手房和二手房交易中均涉及的契税，此次征收的变化主要集中在二套房的政策上。过去二套房不管面积大小，均按3%的税率进行征收契税，如今则按面积分别减至1%~2%。此外，首次购买144平方米以上的非普通住房，契税税率也由过去的3%降至1.5%。

    值得注意的是，对二套房的契税优惠，在北京、上海、广州、深圳四座城市暂不实施。

    算账

    以一套面积90平方米，总价60万元的住房为例。如果是二套房购买，过去要征收1.8万元的契税，从下周一起契税减至6000元，降低了1.2万元。

    一套面积144平方米、总价100万元的住房，过去契税要缴纳3万元，如今变为首套房只付1.5万元的契税，二套房只付2万元的契税。

    满两年就可免营业税

    调整契税营业税通知还对二手房交易环节中的营业税作出新的规定：个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税，去除了普通住房与非普通 住房的区别。在去年3月实行的“五改二”新政中，非普通住房即使满了2年，也必须按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

    “这对别墅、洋房等高档二手房的交易成本将有重大影响。”重庆中原地产总经理肖仁启分析，去年3月31日起，2年以上（含2年）的普通住房已经免征营业税，144平方米以上的非普通住房，则要按5.6%的税率差额征收营业税。

    同样，二手房的营业契新政，在北京、上海、广州、深圳四座城市暂不实施。

   算账

以首创十方届的一套洋房为例，2009年买成120万元，目前卖价约在200万元左右，过去除需缴纳3%的契税6万元外，还需按80万元的差额收取5.6%的营业额4.48万元。按照最新政策，如果是首套房，契税降至3万元；二套房契税则降至4万元，营业税则全免。

    开发商不敢轻易涨价

    “减税+房贷新政+公积金新政，可以说是楼市去库存的组合拳。”肖仁启评价，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策，是去库存最厉害招数之一：首 先是可以降低购房成本，提高购买力，促进住房消费，拉动经济，实现稳增长。其次是降低购房门槛，支持与鼓励首次购房者及改善性需求购房者实现买房梦。三是 落实供给侧与结构改革政策，减税释放内需，拉动消费。四是同前期已出政策形成叠加效应的延续性作用，给去库存政策加码。

    降税是否会带来房价上涨？肖仁启分析，受制于楼市庞大的供应体量，开发商仍不敢轻易涨价，未来一手房的房价仍以稳定为主。但二手房方面，不排除部分 卖房业主通过加价蚕食政策红利的可能。重庆沅易房地产经纪公司经理李国正告诉重庆晚报记者，由于大户型的房源在此次营业税调整后让利空间较大，昨日下午新 政发布后，已经有卖房的业主打来电话要求调高要价。

    今年楼市成交有望稳步攀升

    易居房地产研究院副院长杨红旭表示，此次税费调整更多是从支持合理住房需求上出发，可以带动刚性需求、刺激改善型需求，还可以促进二手房市场活跃。近期稳定住房消费的政策密集出台，宽松政策环境下，2016年楼市成交有望稳步攀升。

    而中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，此轮调整多策并举，将从整体上提振需求，对住房市场保持持续增长和去库存有积极影响。房地产咨询专家、雷奇地产总经理王丹也表示，此次政策调整，有利于楼市去库存。

    此外，通知特别指出，北京市、上海市、广州市、深圳市暂只实施“对个人购买家庭唯一住房”契税的调整。对此，中国房地产业协会副会长胡志刚表示，由 于楼市分化，这四个一线城市当前面临的首要问题是房价上涨压力较大，而不是去库存，此次政策调整也体现了差异化的楼市调控思路。

    北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述个人购买家庭第二套改善型住房契税优惠政策和营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照之前政策执行。