·财务成本可抵扣部分多，也将利好企业资金压力缓解

　　财务成本或财务费用，主要指企业借款利息支出。从2015年上半年A股、H股房地产开发企业报表来看，多数房地产企业的财务成本占营业额的1%-15%之间。随着金融业营改增的同步推进，财务成本占比变动也将对企业应纳税额产生一定影响。

　　表：不同财务成本对“营改增”后企业税负影响（单位：万元）

　　财务成本占比相对较小，对税负影响有限。对于一般性大企业，其贷款利率相对较低，财务成本占营业额比重较小，营改增后财务成本抵扣相对不明显； 而对于中小企业而言，贷款利率较高，财务成本占比也相对较高，个别或超过20%，对于这类企业而言金融业和房地产业营改增后，财务成本可抵扣部分较多，利 好企业资金压力缓解，但就整体税负变化而言，还需要综合其他因素进行判断。

　　另外对于产业地产企业而言，在当前产城融合大趋势下，企业拿地成本相对较低，建安成本也较住宅、商办地产低，因而企业主要需要控制财务成本及其它运营成本的进项税抵扣，以减轻税负。

　　·出让土地成本若能抵扣，将是减轻企业税负的关键

　　土地成本及相关费用占总成本的比例较高，并且在近些年逐年增加。特别是在一、二线城市，随着土地价格的不断上涨，土地成本占企业成本比重甚至有 超过50%。而营改增后出让土地不能抵扣，将成为企业税收负担加重、利润缩减的重要因素。因而能否将土地成本作为进项税抵扣部分将成为企业税负变化的关键 点，若土地成本能够抵扣或部分抵扣，则同样占比越高，可抵扣的增值税越多，应交税负越少，在一定程度上能够起到减少税负的影响。

　　表：不同土地成本对“营改增”后企业税负影响（单位：万元）

　　土地成本与建安成本占营业额比重较大，其比重变动对于企业税负影响最为明显。不同企业产品线和城市布局不同，致使企业成本结构不同，使得营改增 后其所交增值税税额也将呈现差异化。企业进入城市不同导致土地成本变化：一线城市土地价格普遍偏高，进入一线和二线热点城市开发的房企成本结构中土地成本 占比份额较大，而三四线城市土地价格较低，因而布局三四线城市的开发商土地成本占比相对较低。不同业态的企业成本结构也有所不同：处于中心位置的商办、高 档公寓及别墅等建安成本相对较高，而一般普通住宅或者保障房的建安成本则相对偏低。在总收入和总成本既定的情况下，若出让土地成本可以抵扣，且增值税率与 建安成本一致为11%，则土地、建安成本占比越高，其进项税抵扣越多，企业税负也越少。

　　建安成本

　　另外考虑其它各项成本抵扣税额相同的条件下，由于土地的拿地时间不同，其占营业额的比重也有所不同，在营改增后若土地成本能抵扣则应交增值税额 也有所不同。部分三四线城市中小开发企业拿地较早、土地规模较大，但资金流不能支撑一次性开发，因而整体项目开发和周转周期较长。若土地成本能抵扣，相较 于同样规模近年拿地的项目，其土地成本占营业收入比例较低所交增值税的税额将相对较高。

　　·尽可能向上下游转嫁税负，将为企业减税提供机会

　　由于建筑行业、金融业或将与房地产行业一起实施营改增，上游建筑商进项税转嫁能力以及地产商的销项税是否能转移至消费者成为影响利润及应交税负 的关键因素。从税负角度来看，销项税不转嫁的情况下，企业税负相对较小，但其利润空间也较小。而只有在进项税不转嫁且销项税转嫁时，“营改增”后企业利润 方为最大。

　　表：不同税负转嫁模式对“营改增”后企业税负及利润影响（单位：万元）

　　企业营改增后为追求税负减少，将尽可能向上下游转嫁。虽然在实际情况下不能实现进项税与销项税的完全转嫁，但企业能在适当范围内将销项税转嫁给消费者，并且建筑商也能适当承担进项税，将为企业减税提供机会。

　　3、营改增推动房企调整产品结构，完善市场布局，提升管控水平

　　我们认为，在营改增实行后，房地产企业或将有如下变化：

　　1、在一定时期内有现金流的盘活。房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金。而改征增值税后，一般房地 产项目建设、材料等先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而减少企业在开发初期流动资金的占用，减轻企业开发建设时期资金压力。

　　2、产品线升级多业态并行。营改增后，建安成本进项税将成为进项税抵扣的主要部分，对于建安成本占比较高的产品及企业更为利好。企业为降低税 负，增加盈利空间，将调整产品结构，多业态并行。特别是对于主打住宅产品的企业而言，加大精装修、高档公寓别墅产品在产品线中的比重将成为主要应对方式， 同时延伸下游家具家电等产业链，打造“拎包入住”式一体化住宅模式，也将成为房企考虑方向。另外，“营改增”也将为深耕商业地产领域、建安成本占比相对较 大的运营企业带来更多机会。

　　3、区域布局策略调整。土地成本是房地产企业成本结构的重要组成，不同城市由于土地价格不同，开发企业成本结构也有所不同。若土地成本很难成为 进项税的抵扣来源，在当前土地成本占比愈来愈高的情况下，考虑到税收负担增加，企业或将综合考虑各类城市土地成本，调整拿地策略和区域布局。若土地成本可 以抵扣，则会为布局一线城市等土地成本较高的企业带来更大机会，有可能持续引导开发商进一步加剧在一线城市土地市场的竞争。